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楼主: 凡人

恒大成全球负债最多开发商财务遭到政府调查

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发表于 2021-9-23 09:55:17 | 显示全部楼层

中国恒大:全力以赴复工复产保交楼 落实好恒大财富投资者兑付是“头等大事”

路透北京9月23日 - 深陷困境的中国房地产商--恒大集团3333.HK周三深夜召开“复工复产保交楼”专题会,集团主席许家印要求全集团“把一切精力都投入到复工复产保交楼上”,全力以赴抓好复工复产、千方百计保交楼。

这是在周二中秋节发出致全体员工信称恒大一定能尽快走出至暗时刻后,许家印再度发声寄望稳定信心。

中国官媒--中国网周四报导援引许家印并称,要坚决落实好恒大财富投资者的兑付工作,“这是全集团上下必须共同面对的头等大事”;要按照已经公布的三种方案全力做好兑付工作,尤其是在实物兑付方案上还要继续细化、深化。

恒大对路透确认了上述内容。

“要想业主所想、急业主所急,只有全力复工复产、恢复销售、恢复经营,才能保障业主权益,才能确保财富投资者的顺利兑付,才能逐步解决上下游合作伙伴的商票兑付,才能陆续不断归还金融机构的借款,”许家印称。

恒大昨日早间发布公告称,所发公司债“20恒大04”CN149247=SZ将于9月23日(周四)付息,付息方法已通过场外方式协商解决。这令此前对该期债可能出现付息违约的忧虑暂时得到缓解。(完)
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 楼主| 发表于 2021-9-24 11:29:09 | 显示全部楼层

恒大海外债周四按期付息希望渺茫 债券持有者等待情势明朗

苏州,在建项目恒大文化旅游城

苏州,在建项目恒大文化旅游城

2021年9月23日,中国苏州,在建项目恒大文化旅游城。REUTERS/Aly Song

路透香港/新加坡9月23日 - 中国恒大3333.HK美元债持有人仍在等待有关周四一笔关键付息的讯息,但一名熟知情况的消息人士表示,预计恒大未来一个月将作出更多厘清。

恒大的还款压力在最近几周成为全球关注焦点,市场担心恒大债务问题可能对中国金融系统构成系统性风险,并可能波及其他市场。

“显然,主要风险在于连锁效应,特别是已变得习惯见到纾困的与华尔街相关的国际市场,”富瑞分析师Christopher Wood在一篇研究报告中指出。

恒大本周稍早解决了一笔境内债券的付息款项,但周四需支付一档20亿美元海外债券的8,350万美元利息,下周还有一笔4,750万美元的美元债利息到期。

若恒大未在30天宽限期内完成付息,这两档境外债券将违约。

一名知情消息人士表示,一些债券持有者已放弃周四获得20亿美元海外债券付息的希望。

一位美元债券的持有人说,截至周四亚洲地区收盘,他们还没有收到付款。

临近纽约收盘时,恒大仍未发布关于支付票息的公告。公司发言人没有回应评论请求。

周四早些时候,彭博法律(Bloomberg Law)援引熟悉此事的消息人士报导称,中国监管机构已要求恒大高管避免其美元债券近期违约,并主动与债券持有人沟通。

“他们现在不希望发生违约,”高盛亚洲新兴市场信贷交易主管Connor Yuan说。“鉴于有30天的宽限期,我认为今天很有可能不会支付票息,但他们有可能试图在未来30天内完成。”

华尔街日报周四援引熟悉讨论情况的官员报导称,中国当局正要求地方政府为恒大可能倒闭做好准备。

恒大是中国第二大房地产开发商。公司发言人拒绝对上述两篇报导发表评论。

法国巴黎银行美国首席执行官Jean-Yves Fillion周四对CNBC表示:“恒大的情况很严重,但我们认为无论是从行业来看,主要是中国的房地产业,还是对中国的银行业者而言,都是相当受控的。”

“从历史上看,我们曾见过中国政府处理并解决这类情况。我们认为恒大的情况和强大的美国股市之间的联系不是很紧密。”

**股价反弹**

投资者担心,恒大的问题可能会蔓延到包括中国和海外银行在内的债权人,尽管分析师一直在淡化该公司倒闭恐导致“雷曼时刻”或系统性流动紧缩的风险。

不过,央行官员表示,他们正密切关注恒大的情况。英国央行周四称,预计情况不会太糟糕,并且谨慎乐观地认为,中国政府将避免出现任何重大问题。

恒大股价周四上涨近18%,此前恒大表示已经解决一笔国内债券的付息问题,不过今年恒大股价已下跌超过80%。

恒大物业6666.HK上涨近8%,在香港挂牌的内地地产股也集体上涨。中国最大的地产开发商碧桂园2007.HK攀升7%、融创中国 1918.HK跳涨9%、富力地产2777.HK收盘劲升7.5%。(完)

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 楼主| 发表于 2021-9-29 01:37:59 | 显示全部楼层
本帖最后由 凡人 于 2021-9-29 01:39 编辑


中国恒大危机令地产业阴霾笼罩 部分房企面临提前还贷压力

路透北京9月28日 - 深陷债务危机的中国恒大能否顺利“渡劫”晦暗不明,这亦给其他房地产企业蒙上厚重阴霾。自去年“三道红线”及集中度新规实施以来,一向秉承“高杠杆-高负债”模式的房企已在挣扎求存,而愈演愈烈的恒大事件似乎正在从单体危机转变为行业性恐慌。

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2021年9月23日,中国太仓,恒大开发的一处住宅项目。REUTERS/Aly Song

有知情人士对路透透露,恒大危机爆发加重了金融机构对其他开发商相关贷款的疑虑,一些银行已经以各种名义要求部分房企提前归还贷款,恐令相关企业的融资压力更为沉重。

“‘三条红线’是我们主动在压降,但恒大事件已经成为行业性的恐慌,现在金融机构恨不得立即把贷款全部都收回去,”一位大型房企高层对路透称。

他并指出,各家机构都以相同的套路,如“监管检查”或“集团检查”为由想要收回贷款;目前尚难辨别此举是“真抽贷”还是“假咋呼”,但在恒大危机愈演愈烈的背景下,各家机构都在竭力避免成为最后的风险接棒者。

去年8月下旬中国监管层根据负债率为房地产企业划定“三道红线”,年末再出重拳,对涉房贷款集中度制定指标上限,为房企融资套上“紧箍咒”。今年以来,房地产行业爆雷不断,华夏幸福、泰禾、蓝光发展相继陷入资金链断裂困局。

而据路透获悉,除了银行外,信托、险资、AMC(资产管理公司)等各类金融机构均对“涉房”项目慎之又慎。同时,近期其他机构资金借助通道投入涉房项目亦面临撤回投资的压力,否则会面临一定的合规风险。

中国央行最新召开三季度货币政策例会强调,稳健货币政策要灵活精准合理适度,同时提及维护房地产市场健康发展。分析师认为,货币政策稳健偏宽基调依旧延续,但对经济形势预期乐观程度降低,同时新增房地产行业表述谨防局部风险冲击,或预示边际微调房地产政策。受此影响,中港股市地产板块周二集体上扬。

**民营和国资房企分化明显**

虽然房地产行业暗流涌动,信用风险不断累积,但与挣扎在“生存线”上的民营房企相比,国资房企受创程度相对较低。

一位头部国资房企人士表示,因“三道红线”紧箍咒、商品房销售不佳回款较慢,再加上今年以来地方政府对楼盘预售资金的监管非常严格,其所在公司也面临一定的资金紧张,但是并未感受到来自金融机构方面的压力。

“我们没有被要求提前还款,我们公司没问题,很强势。”他称。

另一行业资深人士亦表示,今年以来民营和国资房企分化已经非常明显,一些国资“不差钱”,频频出手拿地或者收购商业物业,而以恒大为代表的一批民营企业处境日益艰难,一些企业融资渠道甚至完全关闭。

如“千亿”地产新军--新力控股在中秋假期间狂泻近90%,股价几乎“一天归零”,路透获悉,因其董事长在债权人沟通群里表态无法履约并退群、被市场视为“实质性违约”所致;新力在10月中旬将有两笔债券到期。

近日融创中国绍兴分部向地方政府的一封求助信亦在网络上疯传,称其现金流动性碰到障碍和困难,恳请政府给予政策支持;该公司周二否认此“求助”事件,称全国范围项目运营正常销售良好。融创中国今年迄今股价跌去近47%,近一个月下挫33%。

而国资背景的保利发展今年以来则跌12.2%,近一个月上涨逾15%;招商蛇口年内仅跌约2%,近一个月则涨逾20%。

业内人士普遍指出,当前房地产行业的游戏规则已完全改变,“高杠杆-高负债”模式不再行得通,且利润空间亦被大幅压缩,一般的企业已经“玩不转”,行业恐再迎一波洗牌。(完)
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 楼主| 发表于 2021-9-29 01:52:28 | 显示全部楼层

路透:中国正要求国企收购部分恒大资产

中国恒大的危机未解,知情人士称,北京正敦促国有企业或国家支持的房地产开发商如万科等购买一些恒大的资产。

据路透社报道,背负3050亿美元负债的恒大,正处于崩溃的边缘。 但据六位知情人士称,中央政府不太可能以直接干预的方式解决恒大危机。

但知情人士说,当局希望通过购买恒大资产,能够避免或至少减轻其崩溃可能带来的社会动荡。

其中一名知情人士透露,少数国有企业已经对恒大在广州的资产进行了尽职调查。

知情人士说,在一个具有代表性的例子中,广州城建投资集团即将收购恒大的广州足球俱乐部场地和周边住宅项目。

该场地耗资约120亿元人民币(25亿新元)建设,可容纳超过10万人,是世界上容量最大的足球场。

该知情人士称,恒大广州核心资产的潜在买家已在“政治和商业考虑”下被“安排好了”,并补充当局不希望看到只有少数公司竞标相同资产。

联合早报

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 楼主| 发表于 2021-10-1 11:20:24 | 显示全部楼层

恒大徘徊在违约边缘 全球债主考虑追索选项


据律师和知情人士透露,深陷泥潭的房地产巨头中国恒大上周未能支付8350万美元利息后,持有中国恒大美元债的全球投资者正设法确定他们有哪些追索选项。

据《华尔街日报》报道,资金捉襟见肘的中国恒大周三还有另一笔4500万美元利息到期需支付,投资者认为,鉴于中国恒大迄今就其国际债券一直缺乏公开沟通,该公司拿出这笔钱的可能性不大。

中国恒大有30天的偿付宽限期,之后再不付款将构成债券违约事件。律师们认为,上周的拖欠是中国恒大进行复杂债务重组的前奏。中国恒大背负着价值约合3040亿美元的债务,包括逾190亿美元的未偿付美元债券。

据报道,持有这些债券的投资基金已经在设法弄清楚自己有何选择,正与多位律师和顾问进行探讨。一位知情人士表示,过去一周,一些美国资产管理公司高管与他们在中国政府的连络人进行了非正式接触,希望更好地了解中国政府对中国恒大的终极目标,以弄清楚下一步如何行动。

而悬而未决之处在于,中国政府将如何处理这家开发商可能倒闭的问题。

伦敦律师事务所Addleshaw Goddard LLP的合伙人Karl Clowry说:“这不是这些资产有多少价值以及债券持有人应拿回多少资金的问题。”Clowry代表一些境外债券持有人。他表示:“这更多地涉及中国政府和大型境内利益相关者群体将允许外国债券持有人拿到多少钱的问题。”

中国恒大票面利率8.25%债券的持有人上周没有收到应付利息,这些债券的交易价约在面值的29%左右,这一价格意味着,投资者预计能拿回的资金不及这些债券最初价值的三分之一。

《华尔街日报》称,到目前为止,中国政府已暗示,可能会优先考虑可能受恒大倒闭影响的国内利益,比如没有拿到货款的供应商、借钱给该公司的员工、已为未完工住房支付定金的购房者,以及中资银行和投资者。

虽然中国恒大未能支付该公司境外债券的最新一笔利息,但该公司主要的房地产子公司与境内债券持有人达成了一项私下和解,这些境内债券也有一笔利息于上周到期需要支付。中国恒大没有说明是用现金还是其他资产解决了这笔利息的支付问题。

根据公开的文件,恒大境外债券的持有者中包括贝莱德和安石旗下管理的数只基金。《华尔街日报》引述一位知情人士称,汇丰控股的资产管理部门曾持有恒大的债券,但在过去六周内已全部抛售。知情人士称,BlueBay Asset Management LLP是预计将与恒大进行谈判的债券持有人之一。

恒大的注册地是在开曼群岛,旗下的一些子公司则是在英属维尔京群岛注册。恒大在香港也有一些资产,比如一栋办公楼和两家上市公司的股份,但恒大的大部分资产都位于中国大陆。

追踪此事的几位律师说,恒大境外债券持有人的索赔可能难以获得中国大陆法院的承认。

昆鹰律师事务所的律师Dennis Hranitzky表示,境外债券持有人可能会首先尝试通过开曼群岛或英属维尔京群岛的法院进行索赔,因为恒大的公司在那里注册。

他说,由于这些债券受纽约法律管辖,债券持有人可以考虑在纽约的法院提出权利主张。

与中国恒大的其他大多数境外债券一样,该公司上周未能如期兑付利息的这些债券在信贷协议中有关于错过付款日的规定。付款日错过后的30天宽限期一过,债券持有人可通过向这些债券的受托人——花旗集团旗下花旗银行国际有限公司——发出书面通知来宣布发生违约事件。

然而,必须要有至少25%未偿债券本金的持有人组织起来,才能达到该书面通知被考虑的门槛。

但Hranitzky表示,即使纽约、开曼群岛或英属维尔京群岛的法院判定了债券持有人所涉未偿金额,他们也必须把这些判定带到中国,尝试让其在当地得到执行。

Hranitzky称:“这件事极其难办。”他指出,目前没有任何条约规定中国法院有义务承认前述法院的判定。

境外债券持有人可能会转而寻求在更有机会获得承认的司法管辖区提出索赔,例如在新加坡或香港,恒大的部分证券是在这两个地方登记的。

《华尔街日报》说,一些律师和投资者还预计,中国政府和恒大将制定一套不让境外债券持有人被冷落的债务重组计划,因为这可能影响到那些已经发行美元债券并在未来将需要对这些债务进行再融资的其他房地产开发商和私营部门企业。

律师事务所Herbert Smith Freehills驻香港的合伙人Alexander Aitken说:“在恒大债权人名单上,国际债券持有人将排在靠后的位置,但他们仍将被考虑进去。”他还称:“我认为中国政府不会想看到这样一个结果,即中国的私营企业无法进入或只能有限地进入全球债务资本市场。”

Quinn Emanuel的另一位律师Susheel Kirpalani表示,中国恒大可能会向境外债券持有人做出某种妥协,比如提出一项要约,为债券提供一些补偿。Kirpalani补充称,中国恒大聘请美国知名投行Houlihan Lokey Inc.表明,该公司可能寻求与境外债券持有人接触。

资产管理公司Abrdn的亚太区公司债主管Paul Lukaszewski正在关注恒大事件的发展,他表示,有迹象表明,中国有关部门正越来越多地参与到中国恒大的重组中,这表明相关进程有序进行的可能性越来越大,这应会有利于所有债权人。

中国恒大电动汽车业务本周警告称现金将会耗尽。一名为一组债券持有人提供咨询的人士认为,这可能是问题在内部蔓延的迹象,该公司房地产业务的麻烦可能正波及其他业务部门。

联合早报

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 楼主| 发表于 2021-10-6 02:50:51 | 显示全部楼层

透视恒大危机:中国地产业的“大时代结束了”

中国最大的地产企业恒大,依然身处危机之中——债券未能兑付,股票遭到停牌,变卖优质资产,投资者抗议,买楼者彷徨。

这场危机的烈度、广度,乃至戏剧性之强,很容易让人忽视,危机并非仅限于这一家房企。

像恒大一样,多个头部房企面临流动性困难,更有一批中小房企已经倒下,整个房地产在面临一场深度震荡。有从业者认为,“地产行业的‘大时代’结束了,至于未来是一个什么时代,很多人还没工夫想,先活下来再说。”

如果梳理中国房地产行业发展的历史,不难发现,这场震荡与危机背后,既是房企们长期高杠杆运行使然,也是中国政府严厉“去杠杆”政策使然,而究其原因是中国正在试图避免一场更大的危机。

地产“创世纪”

“90年代末,有一部港剧《创世纪》,关于房地产的发展,上大学时看了这部剧,心潮澎湃,毕业后就加入了地产行业。”一位武汉的地产人士向BBC中文表示,“我感觉,1998到2018,这20年是中国内地房地产业的‘创世纪’。”

1998年,在亚洲金融风暴的压力下,中国还坚持人民币不贬值,导致外贸不振,连续多年以两位数增长的中国经济,突然降速到8.8%,中国急需新引擎提振经济。

当时刚刚接任总理职务不久的朱镕基将房地产改革提上日程。

在朱镕基看来,拉动内需最好的方法就是激活房地产市场,房地产产业链很长,涉及行业多,建材、化工、钢铁等都会受益。“转正”四个月后,朱镕基领导下的国务院正式宣布,福利分房年代结束,住宅商品化时代开启。

之后十多年,房地产市场成为拉动中国内需的火车头,但也伴生了“房价暴涨”“土地财政”等顽疾,甚至产生“强拆”等严重的次生问题,但房地产市场一举“放活”,狂飙突进的发展成为中国经济的重要动力。

这一过程中,中国不少房地产企业都沿袭香港卖“楼花”的模式(预售制)——向银行借贷数以亿计的资金买地,之后几个月内就开盘售楼,收回数倍资金,接着再把这笔钱投入买更多的地,借更多的债,开更多的盘。

地方政府也在这一过程中大举卖地,充实财政;居民买房“上车”,在不断上涨的房价下实现资产增值,似乎实现了一个难得的多赢局面。

10年过去,房地产市场的好日子并没有结束。一如1998年的亚洲金融危机,另一场危机为中国房地产的一个高光时刻埋下伏笔——2008年,美国爆发次贷危机,金融海啸波及全球,当年11月中国进出口数据突然跳崖,出口增速从上月的19.2%下降到-2.2%,进口增速从上月的15.7%下降到-17.9%。

为了刺激房地产提振经济,2008年财政部宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%,并对个人买卖商品房暂免印花税和土地增值税。中国央行宣布,首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

这两剂猛药,使房地产的拉动效应十分耀眼。2009年刚过完一季度,30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升,有10个城市环比增幅甚至超过50%。

到2016年,中国开启一轮棚改货币化,简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除,给予拆迁户现金补贴,鼓励他们再拿这笔钱去购房。

棚改货币化的加入,像是备齐了柴火,点着了火苗,再浇上一盆油——中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。

中国楼市“量价齐升”,恒大通过激进的高杠杆操作,搭上政策的“东风”,瞬间膨胀,当年就成为中国第一大房企,也将许家印推上了中国首富的宝座。

香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬向BBC中文表示,1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力,创造了大规模城市化、经济高速增长、民生大幅改善的成就,所以房地产拉动国家的经济增长做出了很大贡献。

明斯基时刻

然而,盛筵不会永远进行下去。

杨扬表示,任何行业的高速增长中都会有各种问题,房地产高速发展也埋下四个待解难题:

住房金融市场: 银行的贷款给了房地产,制造业科技业拿不到贷款,实体经济虚空;

房产市场:一二线城市高房价,三四线城市高库存,有供需错配的问题;

土地供应方面:地方政府过去过度依赖土地财政,需要转型;

保障住房,住房租赁制度还有待完善。

不仅如此,高速发展,让中国的资产价格不断上涨,无论企业还是居民,都在大举借贷,风险不断累积。

虽然2014年到2017年,中国政府通过房地产去库存,让整个房地产产业链的债务转化了城镇居民的住房贷款,化解了地产商和银行的债务压力。债务压力虽然转嫁,但并未消除,整个金融和地产体系都在集聚风险。

一旦资产带来的收入不足以支付利息,结果只能进行借新还旧的“庞氏骗局”式融资。

这时的金融体系变成一个内部翻滚的压力锅,随时可能顶开盖子,全面爆发危机,然后进入漫长的金融去杠杆时期。30年前发生在日本的恰恰是这一幕。

1980年代,美国和日本间也打起了贸易战,最终,日本自愿限制出口,并签订广场协议(The Plaza Accord),干预外汇市场,诱导美元对日元贬值,以解决美国巨额贸易赤字问题。

广场协议后,为了应对日元升值带来的出口压力,日本采取宽松的货币政策和积极的财政政策,最终造成疯狂的地产泡沫。

红火的地产,使居民储蓄减少,背负巨额债务,一旦泡沫破裂,人们的消费力大打折扣,经济陷入停滞,也就是发生在日本的“失落的20年”。

美国经济学家海曼·明斯基(Hyman Minsky)对此有精妙分析,因此崩溃发生刹那被称为“明斯基时刻”。

在2017年,“警惕明斯基时刻”第一次出现在时任中国央行行长周小川的讲话中,似乎预示着地产盛筵的终结。

今年三月,中国银保监会主席郭树清的表述甚至更直白——“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

(灰犀牛在远处,观察者却毫不在意,一旦它向你狂奔而来,定会让你猝不及防。因此“灰犀牛”指显而易见却被视而不见,最终造成重大危机。)

一个时代的结束

回望2017年的恒大,正是风光无限之时。中国媒体财新援引一名恒大高管称,许家印在一次内部大会上回忆,2017年是恒大最辉煌的一年,“荷包满满”。那一年恒大选择了大肆扩张,追求规模和速度,大搞多元化。公司加大杠杆,此后每年支出的利息就超过了1000亿元。

“老板(许家印)承认了2017年的战略失误。”这名高管说,“在过去几年里,国家开始新一轮楼市调控,2019年中国恒大又回A失败,2020年遭遇做空,诸多因素(导致恒大走到今天)。老板(许家印)回忆了这些情况,也是比较伤感。”

在恒大所走的这条路上,他并不孤独,大量的中国房企采取类似的高负债、高周转的风险模式。区别在于恒大负债更高、周转更快、拿地更多、风险更大。

上述武汉的地产人士认为,杠杆本身并不邪恶,抓住趋势,利用杠杆,不仅企业快速成功,而且对整个经济也有利;邪恶的是,加的杠杆过多,绑了很多人上船,还对趋势的变化不管不顾,船翻之时,连累他人。

事实上,在中国压制房地产行业,防止“明斯基时刻”的政策信号,已经闪烁多年。

香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬介绍,从2010年起,政府开始了房地产市场调控,稳定房价、地价、以及市场预期。为避免金融系统性风险,从2016年开始坚持“房住不炒”定位, 采取限购限贷限售、严格价格管理以及规范市场秩序等措施。 而从去年(2020年)开始,政府陆续出台了一系列政策对房地产行业都有非常深远的影响,比如房屋成交指导价打击炒房投机心态稳定楼市价格等。

此外,2020年8月中国对重点房企融资提出“三道红线”,2020年底又提出金融机构房地产贷款集中度上限,两项深刻改变房地产金融格局。

上述地产人士表示,以前感觉对地产的监管是“关上一扇门,打开一扇窗”,而且如果经济不好,“门和窗会一下子全部打开”,2018年之后,业内感受越来越强,就是“门窗紧闭”,信贷资金越来越紧,“透不过气”。

严格的政策压力下,2020年房地产贷款增速八年来首次低于各项贷款增速。

身处其中的房地产企业开始感受“门窗紧闭”的窒息感——2020年7月以来,泰禾集团、天房集团、三盛宏业、福晟集团、华夏幸福、正源地产、协信远创、蓝光发展、阳光100等多家房地产企业相继出现债券违约。

“在一系列政策调控的推动下,对于房地产企业来说,凭借高杠杆高周转进行快速扩张的资本红利时代已经结束了。”杨扬认为,未来房地产行业将不再是中国的经济支柱,中国经济将向先进制造业及战略性新兴产业转型。

房企的未来什么样?

上述地产人士向BBC中文介绍,他所在的企业早两年已经经历了一波痛苦的去杠杆,反而当前困难不算太大,“地产行业的‘大时代’结束了,至于未来是一个什么时代,很多人还没工夫想,先活下来再说。”

中国房地产市场一直非常分散,高峰时估计有超过5万家开发商。分析人士表示,鉴于许多开发商规模较小、质量较差,北京当局也希望推动行业整合。

排名第三的开发商万科与总部位于广州的合景泰富集团在上个月的财报会议上表示,他们都在寻求并购,打算从陷入困境的同行手中收购土地,此时的土地价格往往比公开拍卖时要便宜。

万科表示,过去几个月一直在与恒大就项目合作进行谈判,并收购了四川蓝光发展的三个项目,蓝光发展是一家规模较小的开发商,在7月份发生违约。

开发商碧桂园旗下物业管理部门碧桂园服务周一表示,已同意以100亿元人民币收购广州富力地产旗下的富良环球。

“在目前紧缩的信贷环境下,整合肯定会加速,”路透社援引华东一家开发商的高管表示,并称该公司目前正在考察几个项目。

“如果一家面临流动性紧缩的公司在问题刚发生时不赶快出售资产,就有可能会像恒大一样面临倒闭,”他表示。

除了“优胜劣汰,以大吃小”的行业整合外,杨扬则认为,未来房地产企业可以在以下两个个方面寻求转型机会来适应新环境:

一, 低碳可持续发展。在中国碳达峰、碳中和的发展路径下以及对数字经济的核心定位下, 房地产企业可以进行数字化转型,比如智慧社区的数字化运营,绿色建筑的房屋能源监控及智能家居等等都是未来房地产行业的价值产出。

二, 专注物业管理及运营。老旧小区改造、基础物业服务及高端物业服务有巨大的市场等待开拓。开发智慧物业和建造智慧社区的建设在房地产数字化转型中都是发展机遇。

BBC中文

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 楼主| 发表于 2021-10-6 05:00:46 | 显示全部楼层

陆媒指“隐形地产航母”将接手恒大 央行态度渐明朗

房地产巨头恒大陷入债务危机引发中国高层震动,巨大的社会和经济影响之下,最新消息显示,中国恒大和恒大物业在港交所发布短暂停牌通告。

据内地媒体第一财经10月4日消息,目前两家公司没有透露暂停交易的原因。

报道称,尽管恒大旗下两家停牌企业未透露相应信息,但市场普遍猜测,合生创展将收购恒大物业相应股权。报道称这一消息通过多方证实。

消息人士指出,中南海高层对恒大主席许家印过于傲慢,未能即早意识风险,非常震怒,传已派银保监会主席郭树清南下处理恒大相关事宜。

据称,合生创展、恒大、碧桂园、富力地产、雅居乐这五家房地产公司此前曾被称作“华南五虎”。

合生创展曾经在2004年成为首家年销售额突破百亿的公司,比万科突破百亿的时间更早,一度被王石称作“地产航母”。此后因效法港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式,在规模上逐渐掉队。不过近两年合生创展大有重新发力的迹象,2021上半年,合生创展实现销售额212.3亿元,同比增长63%,增幅远高于同行平均水平。

截至6月末,合生创展现金及银行结余(不包含受限制现金)约为428.55亿港元,较去年年底上涨44.5%,拥有充足的现金完成此次收购。以“三道红线”计,合生创展位列“绿档”:剔除预收款后的资产负债率为63%,净负债率为66%,现金短债比为1.45。

三道红线:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。三道红线是央行和住建部将限制开发商融资的政策,于2021年1月1日起全行业推行。

市场人士称,合生创展从中国恒大手中收购恒大物业股权后,后续极有可能涉及全盘要约收购,但具体细节,仍有待进一步厘定。

此前9月10日,“恒大财富”传出爆雷消息。恒大深圳总部以及上海、成都、江西、陕西等公司均有投资者前去维权,举牌拉横幅高喊“恒大还钱”,多地维权现场遭清场,多人被抓。

路透社9月14日消息,恒大总负债达到1.97万亿元人民币,大致相当于中国国内生产总值的2%。恒大2021年6月30日公布的年中财报显示,恒大净负债率达99.8%。

消息人士透露,目前的情况处于政府跟恒大仍在做议价博弈。对于恒大来说,资产肯定要打折。已经开始着手梳理极乱的资产负债表。哪些是有抵押的,哪些是无抵押的,哪些是国内的,哪些是海外的……这些工作已经在做。

此外,值得注意的是,就在9月24日召开的央行货币政策委员会例会上,时隔十八年罕见提及“房地产”,并提出“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,释放重大信号,这表明融资端缓和或成可能。

外界认为央行会使用货币政策,一方面允许增加投入地产的资金量、一方面合理的利率,确保楼市“不太冷”和刚需的基本需求。

央行的政策思路大抵应是,一方面保证房企杠杆不越“三道红线”的合理融资,这是不会变的;而另一方面,一定程度放宽住房按揭贷款和缩短放款时间,提速房企回款速度。

对于恒大的处理,中央的宗旨是:不能出现系统性危机,要让房地产行业“软着陆”,而非是恒大。最终,恒大救与不救,都不是为了某一家企业,而是从大局出发。

多维

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任泽平长文谈任职恒大:曾谏言降负债,但遭到批评

11日早间,东吴证券首席经济学家、前恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平在微信公众号“泽平宏观”回应近期多种非议。

任泽平表示:“我谏言降负债、反对多元化的事,在一次公司干部大会上大受批评,而且还批评了很长一段时间,大致的意思就是我格局不够、认识不到公司重大战略……刚入职,本打算有所作为,结果就遇到了挫折,对我打击不小。”

我一直觉得,做人一定要堂堂正正,浩浩荡荡,公道自在人心。经历了一些媒体事件后,感到有时谣言比真相传的快,才明白以正视听、还原真相很有必要,让疑惑消解于阳光之下。

一、谏言降负债、反对多元化

我于2017年12月加盟恒大,初衷是作为一名经济学者近距离观察研究房地产以及民营企业运营,之前了解不多。就像我在2009年公考进国务院发展研究中心,初衷是研究公共政策是怎么出台的一样。

刚入职没多久,恒大负债率已大幅升至86.25%,并计划大举多元化扩张。看到这种情况,当时我希望能够谏言,给这家企业、这个行业乃至社会做出贡献。

在2018年2-4月我牵头研究院提供的公司报告上,明确提出谏言:“防范化解重大风险是未来三年三大攻坚战之首,任何市场主体都不要抱有侥幸心理;防范化解重大风险主要是金融风险、财政风险、房地产风险等;潜在风险:金融条件收紧,资金变紧变贵,中小房企资金链断裂风险”。“我们可能正进入房地产发展的新阶段,对‘房住不炒’、长效机制、租购并举等一系列重大举措的决心及其影响要有充分估计,转变观念,深化转型。”

可能多少有些书生意气,熟悉我的人知道我一向观点鲜明直接、个性耿直。刚入职没多久,我还当着公司几位主要负责人的面谏言降负债、反对多元化,因为国内外企业发展史上清楚的写着,多元化大多失败,可谓九死一生。做好一件事情已经很难,同时出圈跨界做好几件事情难上加难,你的经验、精力、能力圈、团队等很难兼顾。少即是多,应该专注把简单的事情做到极致。

恒大近8年负债率

恒大近8年负债率


但是我谏言降负债、反对多元化的事,在一次公司干部大会上大受批评,而且还批评了很长一段时间,大致的意思就是我格局不够、认识不到公司重大战略。这事恒大的很多高管、员工都知道。刚入职,本打算有所作为,结果就遇到了挫折,对我打击不小,可能很多人包括我并不足够了解企业文化。

当然,我依然认为,人要忠于所事,我该讲的都讲了,只是没效果;我做了该做的,但最后每个人的观点立场不同。研究只能起辅助作用,不可能越俎代庖代替决策者拍板。在此之后,随着行业和金融监管趋严,我也继续多次分析形势和提示风险。

而且坦诚地说,站在当时的情形下,大规模举债造新能源汽车也很难绝对的讲对错。回头来看新能源确实是好赛道,但相比自己从头开始直接造车,如果采取股权投资入股国内排名靠前、有一定基础的新势力车企以及新能源电池企业的方式,然后让专业的人干专业的事,结果可能大相径庭,商场如战场,成败就在一念间。客观地说,经济发展有时需要冒险精神,只是社会往往以结果论,成王败寇。而经济学者往往拘泥于理论和成见,在实践上大多为保守派,只能以专业严谨的研究进行利弊情景分析,最终还是不能也无法代替决策者去决策。

二、长年在北京、不在深圳总部,也不在公司核心决策层

后来,我长年在北京,公司总部却在深圳,我一个月去深圳平均不过几天,也完全谈不上公司的核心决策层。很多会议我也参加不了,很多情况不了解,倒也超脱。

在北京的三年,因为远离总部和具体事务,反而得以沉下心来做学术、宏观、行业研究。我带着团队系统深入地研究了中美贸易摩擦、全球房地产、新基建、人口形势、放开三孩等课题,弄清楚了很多问题,先后出版了《中美贸易摩擦与大国兴衰》、《新基建》、《全球房地产》等专著。

我们的《新基建》一书荣获中组部颁发的第五次党员培训创新教材奖。我们在业内较早呼吁放开三孩,后来形成社会共识,并最终成为公共政策,一想到这个研究为国家应对老龄化少子化、成千上万家庭获得生育自由等尽了绵薄之力,内心感到欣慰,也日益清楚了自己以后的人生之路。于我个人而言,年届不惑,相比当多大官、发多大财,踏踏实实做点对国家对社会有价值的事更重要。

当然,虽然在公司内部谏言未获采纳,但三年间那些学术理论、宏观行业研究也是恒大给予了空间和支持,也体现了团队成员们的情怀和努力。

三、一年前即提出离职,重回学术研究,此前未回应误解性言论是因为顾及企业陷入困境

2020年下半年,即一年前,我觉得已经做了应有的谏言和努力,但由于言不为用,难以融入。加上判断国家调控地产的决心和力度很大、房地产的时代要过去了,学术研究更加适合我,所以我提出了离职。恒大考虑到我是公众人物,为避免品牌影响,对我进行了挽留。由于我离职的决心已下,终于在2021年3月批准。

有些误解性言论,我之前没有回应,是因为那毕竟是前东家,企业陷入困境,不要再引发舆论关注,做人多雪中送炭、少落井下石,做人要厚道。即使离职半年多,我仍然希望恒大能走出困境,有个好的结局,因为那涉及很多家庭!当然,由于我的顾虑,迟迟没有正面回应,也引发了一些误解性的言论,对我个人声誉造成了影响,对喜欢我的朋友造成了困扰。所以,现在不得不回应和澄清。

实事求是地讲,我虽然一年前判断房地产的好日子要过去了,但公司以及其他部分房企形势这么快急转直下还是超出了我的预期。就好像我在2014年中预测“5000点不是梦”、2015年4月预警“海拔已高风大慢走”“我理性了市场疯了”一样,6月以后A股以股灾的方式进行调整也超出了我的预期。从事了20年的经济形势分析,可能我比多数人对宏观环境变化更关注、更敏感,但这个世界仍然存在诸多不确定性,有很多新东西需要学习和敬畏。

2021年3月退出房地产圈以后,我发表的第一个公开观点是“房地产是最坚硬的泡沫”“房地产调控要软着陆,避免硬着陆,用时间换空间”“全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及启示”,算是一种基于专业直觉的风险预警,呼吁以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为主的“新房改”,“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。这些观点跟我此前的观点一脉相承。

在学术、行业、实战研究上,我坚持专业与客观,观点鲜明,因为我认为民众大多不需要模棱两可的观点预测,对错交给时间和市场,谁都不是神,我们任何人都无法做到神准,只有更勤奋、更努力、更专业才有可能对比错的概率大。

四、“造谣一张嘴,辟谣跑断腿”

网上关于我的言论很多都是假的,杜撰的,真是“造谣一张嘴,辟谣跑断腿”,更何况我还有些清高。

举个例子,网上盛传的“任泽平2018年预测,中国未来10年一二线城市房价翻二倍,三四线城市房价翻三倍”这一言论,是广东一个自媒体小号杜撰的,大约是为了蹭流量、增加关注度,我的微信公号、报告、公开演讲和采访等等都没有说过,完全是被自媒体杜撰造谣,却因观点吸引眼球而以讹传讹。事实上,我们的研究结果是“三四线库存过剩”风险(参考2018年《中国住房存量测算报告》等),怎么可能再预测“三四线城市房价翻三倍”呢?无稽之谈。类似的谣言还有一些。

确实在2015年,我提出过“一线房价翻一倍”,现在看来,也基本实现。而在恒大期间,因为身处行业当中,以及公司也有各种限制,基于回避原则,所以我在公开场合极少预判房价走势。当然,我希望房价能调控住、调控好,实现居者有其屋。

有时谣言太多,你根本来不及辟谣,有一定影响力了,也会被碰瓷、蹭流量。微信公号、微博上曾经有几十个“任泽平宏观论道”“任泽平投资实战”之类的假号,照片都是用我的,发布各种言论。后来我们下决心打假,部分打掉了,但是也很费时费力。还有人假借我的QQ号拉群搞股票投资,而我都十多年没用过QQ了。有很多知名经济学家和分析师也被这种造谣方式困扰过。这个社会造谣成本太低,维权成本太高。

大多数情况下,我确实懒得辟谣或回应,有那功夫认认真真做点扎实的研究多好啊,人生苦短,何必把时间浪费在无谓的事情和人上呢。我希望同行之间,摒弃个人之成见,以研究成果论长短,以社会价值为目标,在学术上争鸣,潜心做好研究。我也希望大家都有所成,做好经世济民之学问,一起推动学术研究进步。

五、此心光明,亦复何言

我经常反思我们这一代学者的使命是什么?人若无名,专心练剑,人若有名,留心公益。一个人的价值不是用名利来衡量的,而是取决于对社会的贡献,一个人拥有名气或财富是社会赋予了你更多的信任和责任,以推动社会进步。

这些年提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“经济L型”、“新周期”,呼吁新一轮改革开放、新基建、城市群、放开生育和新房改,追求做一个有情怀、有温度、有格调的人。最近和几位朋友一起捐赠发起设立人口研究院,为应对老龄化少子化鼓呼。

以科学家的精神,建设性的态度,做好专业的研究,功过是非交给时间和历史。哪有什么优秀,不过是更专注,更勤奋,更热爱。所谓的伟大,不过是简单,正直,目标远大,坚韧不拔。能经受多大的诋毁,才能经受多大的赞誉。不在荣誉面前停留,不为失败辩解,一直在路上,风雨兼程。

白驹过隙,沧海桑田,追问人生的终极意义是什么?

心即理,知行合一,事上磨练,致良知。无善无恶心之体,有善有恶意之动。知善知恶是良知,为善去恶是格物。心即理,道之所在,虽千万人吾往矣。致良知,勉其一生为改革鼓呼,为民生请命。

我们这一代人很幸运赶上时代发展的大潮,我深信只有为社会、为他人创造价值,才能实现自身价值。感恩时代,贡献社会。我们每个人对世界的看法,都是内心修炼的影子。

想到阳明先生最后说的,“此心光明,亦复何言”,感慨万千,豁然开朗。


华尔街见闻


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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层

恒大美元债券部分持有人称 在周一截止日期前没收到应付票息

路透社引述两位消息人士说,周一(11日)截止日期已过,中国恒大部分境外债券持有人尚未收到利息支付。该公司上个月已经两次未按时兑付美元债券票息。

据报道,恒大应在周一为其2022年4月、2023年4月和2024年4月到期债券的半年付息,三笔票息总额逾1.48亿美元。

恒大背负超过3000亿美元的债务,上个月已经两次未按时兑付美元债券票息,合计1.31亿美元,分别为9月23日需支付的约8350万美元债券利息,以及9月29日的4750万美元的半年期美元债券利息。

另据中新经纬报道称,中国经济学家刘胜军9月初发文,指责恒大集团前首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平忽悠了恒大创始人许家印。刘胜军认为,许家印缺乏的不是胆量,而是理性,而任泽平的特点则是“煽情”“忽悠”“见风就是雨”“很会吹牛”。

刘胜军说,恒大陷入困境的原因是过度扩张导致资金链出问题,而此时的恒大最不需要的便是任泽平这种“鸡血”式支持。但任泽平加入恒大后,发表一系列鼓励观点,这种预测让许家印胆子更大。

对此,目前担任中国东吴证券首席经济学家的任泽平,昨天在微信公众号“泽平宏观”发文回应说,他在2017年12月刚入职没多久,就发现恒大负债率已大幅升至86.25%,并计划大举多元化扩张。他当时希望能够谏言,提出降负债、反对多元化扩张,但公司并未采纳,并在一次公司干部大会上受到批评。

任泽平在去年下半年觉得已做了应有的谏言和努力,但由于言不为用,难以融入;加上判断中国政府调控房地产的决心和力度很大、房地产的时代要过去了,而学术研究更适合他,因此提出离职,并在今年3月获得恒大集团批准。

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 楼主| 发表于 昨天 01:11 | 显示全部楼层

央行:恒大集团的问题在房地产行业是个别现象

  15日,中国人民银行金融市场司司长邹澜在央行召开的第三季度金融统计数据新闻发布会上表示,恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好,房地产行业总体是健康的。

  邹澜介绍,恒大集团总资产规模超过2万亿元,其中房地产开发项目约占60%,涉及1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来,恒大集团管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务指标严重恶化,最终暴发风险。

  邹澜表示,恒大集团总负债中,金融负债不到三分之一,债权人比较分散,单个金融机构风险敞口不大。总体上看,其风险对金融行业外溢性可控。目前相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护消费者合法权益。在此过程中,金融部门将配合住房建设部门和地方政府做好项目复工的金融支持。

(来源:新华社微博 记者吴雨)
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