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北上广房价大跌 一线城市房价神话要破灭了?

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发表于 2023-11-17 23:05:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
北上广房价大跌 一线城市“房价神话”要破灭了?

三联生活周刊 谢九

国家统计局公布最新的房价数据,10月份的全国房价全面下跌。尤为值得注意的是,一线楼市的房价开始加速下跌,跌幅之大远远超过了二三线楼市。为什么一线楼市的房价神话开始破灭了呢?今年国庆之前,全国各地密集出台了多项刺激楼市的举措,包括认房不认贷,解除限购等重磅政策,希望能够在“金九银十”的最佳销售期逆转走势。不过,统计局刚刚公布的10月份全国楼市销售数据显示,70个主要大中城市,二手房价下降的城市高达67个,几乎算得上全军覆没。

而更让人意外的是,一向被视为最坚挺最抗跌的一线楼市,跌幅反而更大。从环比来看,一线城市的二手房下降了0.8%,二三线分别下降了0.5%和0.1%;从同比数据来看,一线城市的二手房下跌了1.9%,降幅比上月扩大0.5个百分点,其中北京、上海、广州和深圳同比分别下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%。

当然,这只是官方统计数据,远远没有体现出一线房价的真实跌幅。从成交记录来看,上海部分小区的成交单价已经下跌了3成左右,和2年前相比,一套住房缩水2、300万已经非常常见。深圳的二手房市场同样惨烈,部分小区的房价甚至已经腰斩,和高峰期的成交价格相比便宜一半。

一线城市的房价之所以开始加速下跌,最直接的原因还是因为房价累计涨幅大,绝对房价高。这就和股票市场一样,当股市进入熊市时,那些累计涨幅很高的高价股,往往下跌幅度就更大。

一线楼市的房价由于长期上涨,投资回报率最高,很多人都将一线城市的房产作为重要的投资品,所以,一线楼市的投资性住房比例很高,比如深圳,有统计数据显示,投资性住房的比例高达3-4成。

随着这一次楼市迎来前所未有的调整,尤其是中央高层确认房地产的供需关系出现重大变化,所以,很多投资客开始意识到楼市的历史性拐点到来,越来越多的人选择套现,落袋为安。但是,随着市场上的卖盘越来越多,想要以市场价套现并不容易,以现在市场上的挂牌价格,基本上都是有价无市。只有在市场价基础上大幅打折,才有望迎来真正的买家。

对于投资性买家而言,一线城市10几年前买入的房子,现在涨幅基本上都已经高达二十倍,即使较现在的市价便宜2、300万卖出,也依然赚得盆满钵满。所以,现在一线城市经常会出现某套房子大幅降价出售,大多都是以前的盈利空间足够丰厚,现在主动降价出逃。

一线城市的房价开始领跌,除了前期涨幅过大的原因之外,还有部分原因和学区房降温有关。最近几年,一线城市都在对教育体系深度改革,比如北京通过多校划片、教师轮岗等制度,让学区房的含金量大大下降。除此之外,人口下降也让学区的紧张程度开始缓解,北京市教委今年的数据显示,作为学区高地的西城和海淀,小学招生人数减少了近千人。

随着学区概念降温,学区房的房价也快速下跌,比如北京西城的德胜片区,作为曾经最顶级的学区之一,房价高峰时期曾经高达20万元/平,从最新挂牌价来看,现在的单价大多在14万元左右,跌幅高达30%,而实际成交价格估计更低。

一直以来,国内楼市有一个流传甚广的观念,很多人都认为三四线楼市供应过剩,所以房价容易下跌,而一线楼市供不应求,所以房价只涨不跌。这种观点在很大程度上造就了一线楼市的神话。但事实上,一线楼市的房价远并没有想象中那么坚不可摧。

即使从供需关系来看,其实并没有人们想象中那么紧张。从供应来看,一线城市的供应屡屡超出预期。比如北京,一年之内,二手房挂牌量从10万套猛增到近17万套,大幅增长了7成。而且,时不时还会有一些神秘卖盘涌向市场,比如今年9月份,朝阳区住建委就在北京产权交易所挂牌了154套毛坯现房,比市场价最多便宜130万元出售,让很多人惊呼国家队开始进场卖房。

而从需求来看,除了人口负增长的长期压力之外,一线城市由于过高的生活成本,已经让很多年轻人放弃了北漂沪漂的梦想,转而流向二三线城市,人口负增长的短期压力已经浮出水面。2022年,国内四大一线城市的人口全部净流出,北京、深圳和广州的常住人口大概减少2万-7万,上海常住人口减少14万。

从国际经验来看,当房价泡沫过高之后,所谓的供应紧张和需求旺盛,其实也最终抵挡不住泡沫的破灭,一个最经典的例子就是日本东京。日本东京的土地紧张程度远甚于国内任何一个一线城市,但是上世纪90年代泡沫破灭之后,房价最高暴跌了70%。

不过,随着近年来日本房价反弹,东京房价在2022年年底回到了上世纪90年代的高点。东京房价重回历史高点之后,国内很多人士开始重新对国内一线楼市乐观起来,有些人认为,即使现在一线楼市的房价暂时下跌,将来总会有重新涨回来的一天,就像东京楼市一样,所以,国内一线楼市还是可以长期持有。

有这种想法的人,忽略了当年日本房价暴跌时对普通人的冲击,很多普通家庭的房子成为负资产,无力偿还房贷之后,最终被银行强制收回拍卖,有些普通日本民众不得不流落街头甚至自杀,并不是每个人都可以熬过当年的寒冬。

而且,从投资的角度来看,东京房价在下跌30年后重回高点,也并不意味着长线持有房产最终一定会解套,因为忽视了30年间巨大的机会成本。过去30年,假如以年化3%的收益率来看,累计收益率是1.42倍,也就是说,假设30年前分别持有一套100万元的房产,和年化3%的存款,30年之后,持有的房产在暴跌之后最终“成功”解套,市值回到了100万元,而存款累计达到了242万元。

当房地产的历史性拐点到来之后,如果选择以时间来对抗大势,最终其实还是输家。
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