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暴涨后暴跌!韩国楼市踩过的坑,中国跨过去了吗?

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发表于 2023-5-25 22:14:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

暴涨后暴跌!韩国楼市踩过的坑,中国跨过去了吗?

最近,韩国房价暴跌的新闻,在国内社交媒体上引发热议。

消息称,韩国房价已经连跌9个月,首尔部分房子价格已经跌了三到四成,成交量更是暴跌超七成。

这个情况与国内去年在疫情最严重的时候有得一比,当时不少城市价量齐跌,同样引发恐慌。

不同的是,疫情结束之后,在各种刺激政策之下,国内房地产市场情绪逐渐稳住,销量也缓慢恢复,而韩国楼市从去年4月份开启下跌模式后,仍未看到止跌企稳的迹象。

韩国楼市踩过的坑,我们跨过去了吗?

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分析中韩两国的这一轮楼市暴跌,剧情大致相似,那就是:一开始因为房价暴涨,政府打压楼市,通过金融工具一把掐住了房地产的脖子,楼市很快窒息,迎来暴跌模式,引发金融风险,然后开始救市模式。

韩国楼市本来也是全球最热的地区之一,在本轮暴跌前房价连涨数年。过去5年,韩国房价整体涨了80%,2020~2021年最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平方米15万人民币,仅次于中国香港。

支撑韩国楼市上涨的原因主要是两个方面,一个是以全租房(又称“传贳shì房”)制度为纽带的炒房体系,另一个是海外投机客的推波助澜。

“全租房”制度是韩国特有的制度,是在传统的租房与买房之外的第三种方式,是租赁和金融工具的“结合体”——租客一次性缴纳房价5~8成的押金即可入住,其间只需要付水电、物业费,不用支付租金,等到租期结束后(通常是2年),押金会被全额退还给租客。

全租房在韩国非常受欢迎,高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。

对习惯了付租金的中国人来说,对全租房的模式充满疑问——既然房东在租期结束要退还全部押金,那房东拿什么赚钱呢?

当然是通过这笔押金赚钱。最保守的模式是存银行吃利息,这种方式安全边界最高但收益最小,而且根本跑不赢通胀。过去几年韩国又不断降低基本利率,2016年欧债危机蔓延到韩国,影响出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,2020年疫情暴发,韩国又将基准利率降到了0.5%。

大规模降低利率,直接促进了韩国房地产的起飞。另一个副作用就是,大量全租房的房东拿着租客的押金跑步入场,炒房去了。

因此,在房地产市场上行的时候,全租房制度天然地具有炒房属性,一个房东手上只要有一套房,就可以通过全租房的形式,拿到相当于房价五到八成的押金,再将押金拿去支付一套甚至两套房的首付,将信贷杠杆用到极致。

这个极限上杠杆的套路是不是与国内欧成效、深房理等大V宣传的很相似?

举个例子,首尔一房东手上的房子价值500万元,他将这套房子租出去,最多可以拿到租客400万元的押金,于是他拿着这400万元和银行贷款的100万元,又在市场上买一套500万元的房子,两年后房子上涨50%,价值750万元,他还掉租客的400万元和银行的100万元,还剩250万元,相当于一套价值500万元的房子,两年收租赚了250万元,即使扣掉银行贷款100万元的利息,也是妥妥的炒房暴利。

甚至有些房东连环炒房,即用A房的押金买B房,又用B房的押金买C房,不停地上杠杆。而此前韩国暴涨的房价,又刺激了更多的韩国房东们加杠杆炒房,由此形成了一个彼此成就的循环。

更吓人的是,不仅房东加杠杆,甚至很多租客也在加杠杆。租客们通过银行低息贷款付的全租房押金,每月支付利息,在利率低的时候,利息只有普通月租的1/4,甚至更低。这就有点像国内严厉禁止的首付贷,只不过在韩国是租客来为房东背这个首付贷。

在这种情况下,一套全租房有可能是加了两次杠杆,租客一次,房东一次,韩国杠杠率激增。截至2021年末,韩国家庭信贷总额达到1862.1万亿韩元(约合人民币9.9万亿元),两年新增262万亿韩元(约合人民币1.39万亿元)。其中住房贷款占到一半以上。

华尔街见闻的文章显示,韩国家庭负债杠杆(占GDP)已经达到了108%,远高于美国、中国、日本、欧元区60%~76%左右的水平。

韩国楼市,确实是疯狂!

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高杠杆状态下,社会的金融风险承受能力是非常脆弱的。2021年8月之后,韩国开始了加息通道,特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来,韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大,开始激进加息。

自2021年8月至2023年1月,韩国银行先后9次上调基准利率,将基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。

在低利率时期,租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅;房东可以将收取的大额押金投资于资本市场,或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行,整个逻辑就变了。

根据国际金融研究所(IIF)发布的报告,韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成,近四分之三的家庭财富与房地产关系紧密,其中超过70%的未偿贷款基于浮动利率(作为对比,美国住房抵押贷款的固定利率比例约为九成)。

利率上行对房东和租客压力都更大了。对租客来说,一次性交付大笔资金的成本越来越高,甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高,与其如此,租客当然不会再选择全租。

对房东来说,如果租客退租,房东拿着押金连环炒房,属于典型的“短债长投”,这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东,面临巨大还贷压力,要么选择卖房,要么选择跑路。

房地产泡沫开始破裂,大量全租房被挂上橱窗,韩国楼市一时间风雨飘摇。

与国内主要是开发商陷入困境,新房烂尾不同,韩国现在最大的问题是房东拿着租客们的全租房押金“烂尾”,2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案,涉及7000多亿韩元,韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1.8兆韩元。

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如果说短期利率波动是韩国这一轮房地产暴跌的诱因,那么隐藏在全租房下面的更深层原因,是房地产的过度金融化。在宏观经济良好时,经济发展能够隐藏大部分问题,一旦实体经济开始向下,楼市泡沫破灭的程度往往几倍于实体经济的衰落。

普通人永远是受房地产崩盘影响最大的。比如现在的韩国全租房租客们,房东们跑路后,他们不仅损失了押金,还要偿还银行高昂的利息。

去年,韩国发生了一起“别墅王”事件,有一金姓房东突然失联,警方后面一查,发现该男子名下有1139栋房屋,大多数都是靠租客的全租房租金买下的,而且该房东还欠着政府3200万人民币的房产税,欠租客高达10.4亿人民币的租金。

韩国政府也不能说没有努力过。前总统文在寅执政期间,曾28次推出各种各样的政策抑制房价,堪称史上之最,他甚至要求韩国有多套房的政要们卖掉多余的房产,只剩下一套居住。

但制度如此,调控根本没有到点子上,只会陷入越调控越疯涨的怪圈。而一旦掐住了利率这个七寸,又能瞬间让人窒息。

韩国政府的救市,在开发商爆雷之后才开始。2022年11月,韩国乐高乐园开发商出现了一笔2050亿韩元的债务违约。这笔债务原本由韩国地方政府担保,但违约发生后,地方政府没有履行担保职责。这引发了韩国信用债市场的恐慌,韩国政府被迫紧急救市。

去年年底以来,韩国救市动作频频,包括对首次购房者和拥有一套住房的人放宽贷款规定;对低总价购房人实施固定利率的贷款优惠;计划减免针对多套住宅拥有者的综合房地产税重课税率;将把首尔及其周边地区从密切关注的投机地区中删除;取消首都圈的“预售价格上限制度”等。

今年4月中旬,韩国央行决定将韩元基准利率继续维持在3.5%水平,不再加息。这是韩国央行继今年2月之后连续第二次停止加息。韩国房地产市场总算是长长松了一口气。

这些政策也起到了一些效果,目前首尔楼市已经逐渐恢复,但居民杠杆率过高的问题仍未有实际解决手段——毕竟全租房制度在,杠杆的游戏就不会停止。

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过去几年,中国一直在强调房地产领域的去杠杆,那些疯狂加杠杆的开发商,比如新力控股、恒大集团都已深陷泥潭。

对照韩国,我们发现,居民部门的去杠杆同样刻不容缓。给居民加杠杆太容易,韩国的全租房,中国的各种信用贷,都是很好的加杠杆方式——给大家讲个笑话,去年下半年以来,几乎所有银行都上门给居民授信,少则10万元,多则30万元,“借点吧,钱这么便宜,借不了吃亏借不了上当!”

至于钱最后流向哪里,银行大多睁一只眼闭一只眼。

韩国全租房制度,被称为房地产的“鱿鱼游戏”,韩剧《鱿鱼游戏》给游戏里的韩国人安排了各种死法,无论哪一种游戏规则,绝大多数人都逃不过被猎杀的命运。

如果不扎紧房地产市场杠杆的口袋,确实大多数参与者都难逃反噬!

秦朔朋友圈

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