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优等生也临难关 地产最后的堡垒 卖家产自救

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发表于 2024-3-8 10:50:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

优等生也面临难关 中国地产最后的堡垒 变卖家产自救

联合早报

连万科也会出事吗?

这是在万科传出债务展期谈判失败的消息后,许多投资人的发问。万科是少数中国头部地产公司中至今没有出现公开债务违约的公司。如果说恒大是杠杆太高,碧桂园是在三四线城市的布局出了偏差,那么万科则算得上风格稳健,没有明显硬伤。

加上万科第一大股东是国资深圳地铁集团,有业务和背景的双重加持,许多投资人认为万科应是中国房地产的最后堡垒。

万科应是中国房地产的最后堡垒

万科应是中国房地产的最后堡垒


但该公司近三个月来频繁卷入负面消息、频频打折出售优质资产,并与各债权方展开债务谈判……显示优等生也到了要渡劫的时候。

中国地产“资优生”万科近期除了卖资产,还传出与贷款机构进行债务展期谈判但遭拒,致使多笔境内债券价格大幅下跌。不过,新华资产管理公司已否认与万科的相关债务传闻。(路透社)

本月初,有传言称万科与多家债权人的债务展期谈判破裂,万科可能即将违约,令万科股价和债券价格双双下跌。债权方否认,万科3月5日回应称,对3月11日到期的一笔6.3亿美元、票面利率为5.35%的美元债,所有资金已经到位,偿债工作在有序铺排中。

万科港股6日微微上涨0.73%至5.5港元,仍是五年内最低点。

优等生的难关

去年10月底,万科负面传闻开始发酵,美元债券跌幅一度达20%,境内债也受到影响。

连续下跌一周后,万科召集多家金融机构举行线上交流会。会上,深圳市国资委主任王勇健说,万科是深圳国资体系中的重要成员,如果万科在经营方面遭遇极端风险,国资委一定会动用资金、资源,尽一切可能透过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。

获深圳国资委力挺,万科境内外债券逐步企稳。但今年3月,万科多支境内债券再次下挫,最大跌幅达35%。

据《彭博社》报道,中国多家保险公司在内部对万科的债务风险发出了警告。其中两家保险公司要求投资经理密切关注万科的信用风险,另一家则要求其退休金经理减少万科的风险敞口。

专家认为,14亿人住不完不简单等于房产过剩,而是结构性短缺与结构性过剩并存。

中国多家保险公司也是万科的债权人,通过保债计划为万科提供了约400亿元的非标债。《路透社》引述匿名人士消息称,在债务压力之下,万科本月已经向泰康保险、太平保险以及新华保险都提出了债务展期要求。

有市场传闻称,新华保险拒绝了展期要求,新华保险方面3月3日否认该消息,并表示对中国经济发展充满信心,坚决支援中国房地产业健康发展。但次日万科股债双杀的情形说明,新华资产的说法没有说服资本市场。

财新网引述交易人士称,万科获得的保险资金,出资方除了新华保险,还有大家保险、太平保险、泰康资产……部分保险公司自身压力也不小,此外还有不少协力厂商的资金,包括职业年金、企业养老金。因此“谈展期很麻烦,不是保险公司想续就能续”。

报道称,万科此前有两笔保债计划在监管协调下获得三个月展期,但现在三个月时效已过,谈判仍在继续。

保债计划属于私募类型债务。而在公开债务方面,万科上半年将到期170亿元,下半年到期126亿元债券。

2023年9月,国家统计局原副局长贺铿表示,中国现时的房地产供应过剩,“14亿人可能住不完”。

销售不济 “变卖家产”自救?

去年第三季报末,万科货币资金为1036.8亿元,而2022年底万科货币资金还有超2000亿元,仅不到一年时间,手持资金便减少一半。

但这一千多亿元中,剔除预售监管资金和其他受限资金,仅有600多亿可用资金,刚好能覆盖短期负债和一年内非流动负债合约511亿元。《财新》报道指出,如果资金持续流出,万科的现金流将更紧张。

销售仍然是主要的拖累因素。据克而瑞研究中心资料,去年万科合同销售额同比下降9.8%,今年前两个月的销售额分别下降32%和53.5%,月销售额不到200亿元。但即便降幅如此,万科仍然稳坐全国地产销售排名第二的宝座,市场买气之低可见一斑。

面对还债压力,万科开始打折出售自己的资产。去年12月,万科卖掉三家悦榕庄酒店的股权,仅回笼了4.8亿的现金。今年2月,万科将旗下营收第一的商业项目上海七宝万科广场50%的股权,以23.84亿元,近七折的价格,甩卖给香港领展基金。

房地产开发商碧桂园去年陷入财务危机,引发市场忧虑。

中国房企的偿债高峰

万科的危机意味著中国房地产危机仍在蔓延。今年有更多债务到期,偿债压力将比2023年更大,房企风险出清将提速。

国际评级机构惠誉所发布的报告显示,2024年,中国房地产企业到期需要偿付债券的本金将达到7373亿元人民币,较2023年增加11.3%。债券到期峰值是3月和8月。

上述情况不包括此前已出险并已完成债务重组或展期的房企。惠誉测算,已出险房企计划在2024年分期偿付109亿元本金,高于2023年的额度。在销售不景气的情况下,二次出险概率非常高。

在这样的情况下,为缓解房企资金紧张问题,支援项目开发建设交付,官方建立了房地产融资协调机制。截至2月19日,透过银行审批的房地产“白名单”项目融资额已超1600亿元。

官方《政府工作报告》也连续两年未提“房住不炒”。国务院总理李强在报告中说,要有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张;对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支援,促进房地产市场平稳健康发展。

报告也提出房地产发展的新方向,包括加大保障性住房建设和供给、推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等。

分析认为,这意味著中国官方也深刻认识到防风险是底线,在化解风险的基础上,再推出新政策、推进“三大工程”等。

这也是现实的选择。毕竟当前中国房地产业债务风险仍在加速出清中,企业仍在为了到期债务头疼,地方政府则需要小心防范金融风险蔓延,而对于要花费万亿级费用的保障房建设、城中村改造等新方向,双方在精力和财力上,可能都还没有准备好。

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