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过度开发后遗症正在爆发 触目惊心 相当震撼!

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发表于 2024-2-25 22:47:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

中国过度开发后遗症 正在爆发 触目惊心 相当震撼

米宅

1

跟随镜头,一起看看河南某县城老家实景。

下了高速,方圆几公里都是这样,一模一样的安置房小区,一片接着一片,除了名字不一样,其他都一样。

很多亲戚家每年都要去几次,但只要一次不导航,就要迷路半天。

河南某县城老家实景

河南某县城老家实景


像这样的小区,入住率只有30%-40%,一个单元顶多十来户,而且大多都是老年人;

这些失去院子的老年人,每天唯一的乐趣就是坐大门口晒太阳。   

负一楼空荡荡的车库

负一楼空荡荡的车库


负一楼空荡荡的车库,只有过年热闹过,一过大年初七,就看不到几辆车了。

有些项目门头案名都撤了,孤立得杵在那儿

有些项目门头案名都撤了,孤立得杵在那儿


前几年房地产风风火火,土地圈了一片又一片,这几年行情不行,停滞了一个又一个;有些项目门头案名都撤了,孤立得杵在那儿。   

绿色围挡里面,荒野一片片

绿色围挡里面,荒野一片片


绿色围挡里面,荒野一片片,有的杂草丛生,有的垃圾成堆,有的又种上了菜和小麦。

还有一些荒废了的野地,当地人说,有的拆迁完只剩边边角角,几分地搁不住种,啥也种不了;有的异地安置后太远,耕地离家十几公里,没法种。

你说开车去种地啊?那画面只会出现在某些专家的空想里,太不实际。

还有一些触目惊心的老房子,2014年拆迁结束,到现在10年了也没开发,老房子还在那儿杵着,一排排戳破了屋顶,废砖瓦和杂草混在一起,那场面相当震撼。

2

繁荣泡沫,在一个又一个县城老家,提前破灭!

尤其是在北方。

而这一切,都因为两个字:棚改。

绝大多数县城,因上一轮棚改火的一塌糊涂,如今又落寞的一地鸡毛。

2015-2018年,是全国拆迁、棚改、货币化安置的巅峰期。   

全国拆迁棚改情况

全国拆迁棚改情况

         
因为棚改,全国地价、房价爆火,有县城一年房价翻番!

从2014年到2017年,棚改货币化安置比例从最初的仅9%左右,大幅提升至接近60%,部分省市甚至高达70%甚至90%以上。

这些巨量资金,分到拆二代们手里,还没暖热乎就流到了各地楼市里。

2014-2017年,棚改货币化对商品房去库存面积分别为0.4亿㎡、1.5亿㎡、2.5亿㎡和2.6亿㎡;

什么概念?占住宅销售面积近20%,在一些三四五线城市甚至占比高达40%!

拆迁--棚改--货币化安置--拆迁户一夜暴富--有钱没房--疯狂买房--越买越涨--地价再拉高些--房价跟着涨--越涨越买;

一套操作下来,地价高了、房价高了、库存低了、土地更吃香了,各个环节都肥的流油!

尤其是中西部和东北落后的三四线,以及大量十八线县城。以2016年为例,当年国开行棚改资金60%以上,都投向了这些地方。

老家县城楼市曾经有多火,现在跌的就有多惨!

江苏句容县,2017年初房价6000,年底就涨破了13000,一年涨了一倍多;

合肥肥西县,2017年初房价7000,年底就涨到了12000,一年几乎翻番;最火的那几年,房价限价卖到13500,还要全款、找关系、茶水费、摇号。  

河南新郑,2017年之前房价3000+的到处都是,不到两年涨破11000,很多人连夜抢房;

现在嘞?

需要全款摇号的肥西县,跌了两年多,跌了将近3000还卖不动;

连夜抢房的新郑,从1万多跌到5000+,暴跌50%之后,售楼部连个看房人都没有。

那些一两年翻番的,现在要么跌回原形,要么比大涨之前跌得还多。

因为楼市低迷太久、因为一股脑挤进来的开发商又一股脑全趴了,县城里大量被圈起来要开发的土地,成了一片连着一片的荒野,被这个时代废弃……

县城市场,已不堪负重,成为全国楼市最大的难题!

3

大量县城青年,所谓的一夜暴富,只是过了一下手,又迅速返贫了!

2014年开始,连续5年内,因为货币化棚改,全国一夜间涌现出大量拆二代,家家户户开始分房又分钱。

朋友老家在河南某县城周边,拆迁后,除了账面上的房子外,他家分了小一百万现金。

但如今,这笔钱已经被快速吸走了,不但没富起来,还扛起了一大笔债。

——高价买的商品房,首付已经赔光了!

当初10000高价买的商品房,现在跌到6000了,前两年交房后,本来想等房价回升点少赔点卖了,所以连装修都没装,后来就一直空着,还得咬牙还月供和物业费。

用他的话说,比他亲戚买的烂尾了的房子,强点儿。

——投资的公寓和写字楼,空租一年了,卖也没法卖!   

当初有朋友介绍内部优惠,他一口气在县城新区投资了一套loft公寓+一套写字楼,说给孩子攒财产,结果嘞?

公寓简单装修配上家电,花了8万多,一个月900租了大半年之后,就再没租出去过,另一套写字楼3年换了两拨租客,租金不涨反降,想脱手了才发现税费高的吓傻人。

到现在,县城还有大量的住宅卖了六七年都没卖完,更别说公寓、loft、写字楼和商铺了。

——大量安置房空置,就是过度开发后的现代版建筑垃圾!

安置房住不完、根本住不完,堪称史上最没用的房子。

以河南某县城为例,拆迁后,平均每家3套安置房,但很多家庭,要么住一套,要么都外出务工,只有过年才住几天。

而大量的安置房,因为产权问题,至今无法正常交易;因为没有外来人口,也很难租出去。

县城安置房的空置率超过60%,高到令人发指的地步!

4

最大的根源在于:国内90%的县城,挣不到钱、也留不住人!

不止是县城,任何城市,没有足够的产业,就创造不了就业,人在这里无法顺利就业,不离开还待着干啥?

所以,县城人口收缩,越来越严重。

看张图,感受下:

县城人口收缩,越来越严重

县城人口收缩,越来越严重


——来源:泽平宏观

过去十年,全国出现人口收缩的区县超过75%,常住人口不足50万的县城占比超过70%,数量接近1400个。

当越来越多的绿色占领中国版图时,一批又一批县城已经快被掏空了!

来,这张结合前两张图,你再仔细看看。

只有一线城市,小学生数量是增长的

只有一线城市,小学生数量是增长的


——来源:泽平宏观

当我们再把年龄细化,把最具活力和希望的小学生数量筛出来。

只有一线城市,小学生数量是增长的,年均增长6.5%左右。

其余城市小学生数量增幅全是负的,尤其是三线、四线、五线、六线,最高年均降幅超过3%。

这个世界终究是撕裂的。城市拆迁,百万甚至千万大户到处都是。

但挣不到钱又留不住人的县城,拆迁造富犹如指间流沙,短暂的体验了

下有钱人的爽感,还没吃到真正红利,就梦醒了。

5

盲目扩张、过度开发,疯狂造新城终变鬼城!

很多中西部县城,都有一个通病:

——经济薄弱、人口收缩,建设规划理念却不切实际,盲目扩建,贪大、贪新、贪全、贪高大上。

而北方造城,更有一套非常醇熟的套路:

先挖湖--大手笔造公园--规划拔高--圈地高价卖地--大量开发商入驻--大量新住宅项目--建高楼--酒店、办公楼、商场,越高大上越好;

一套下来,一个城就造好了。

郑州和荥阳之间围绕着洞林湖的洞林湖新区;

郑州和新乡之间围绕着凤栖湖的平原新区;

郑州和港区围绕着园博园和双鹤湖的南港片区;  

郑州和新郑之间的南龙湖片区;

围绕着轩辕湖的城北新区……

都是这个路子。

你敢信吗,一个市区人口不到26万的县城,大手一挥圈地造城,高楼大厦、酒店、写字楼、住宅项目一条街七八个。

这能搞起来,才怪!

不止是县城,很多二三线城市,过度开发的问题也很严重。

诸如郑州、南京、哈尔滨、长沙、天津、西安等都有。

一个新区5年都填不满,结果它一下子同时搞了3-5个新区,能搞起来吗?10年了仍然细细碎碎,一地鸡毛,一片片荒芜……

结果,这些地方,一排排建成的高层住宅、一片片烂尾的大楼、一片片停滞的工地、野地,就是没有人。

6

某安置小区,将近20栋楼,配建的幼儿园,一共不到60个孩子,马上要倒闭了……

这绝不是个例。

疯狂开发时有多爽,现在就有多惨。

越来越多地方,正在为前两年过度开发种下的苦果,付出代价……

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