一线城市料将出台救楼市措施北深广相继表态

凡人

中国一线城市料将出台救楼市措施 分析：北深广表态落实调控

来源:联合早报

中国住房和城乡建设部提出楼市调控具体方案后，北京、深圳和广州周末相继表态将抓好贯彻落实工作，进一步提高市场对一线城市放宽楼市管控的预期。分析预计，一线城市很快将出台救市措施，但不会像二三线城市一样全面解除限购，楼市短期内难以出现V型反转。

北京市住建委星期六（7月29日）在微信公众号刊文称，将认真学习领会中共政治局会议精神，按照住建部长倪虹的讲话要求，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

深圳市住建局星期天（30日）也通过微信公号作出和北京一致的表态，并指将“扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序”。广州市住建局则在回应中国媒体询问时称，官方将“结合广州实际尽快推出有关政策措施”。

中国楼市再度走弱，对整体经济拖累加大之际，中共政治局一周前（24日）在部署下半年经济工作的会议上不再重申“房住不炒”，而是提出要适应楼市供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

中国住建部长倪虹随后在星期四（27日）的企业座谈会上，要求进一步落实降低首套房首付比率和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

比起改善性住房换购税费减免等措施等此前已实施的政策，市场更加关注“认房不认贷”，即不管是否曾有过房贷，只要目前名下没有房地产，均可以享受购买首套房的首付比率和利率优惠。而目前执行“认房又认贷”的主要是北京、上海、广州、深圳、重庆和厦门等核心一二线城市。

根据国家统计局的最新数据，6月一线城市二手住宅环比下跌0.7％，跌幅大于二三线城市。北上广深的二手房价格全面下跌，上海二手房价格已经连续两个月领跌，环比跌幅从5月的0.8％扩大到6月的1.2％。

房地产咨询机构易居研究院研究总监严跃进认为，北京、深圳和广州陆续作出相似表态，说明一线城市宽松政策出台的节奏会加快。其中提到“会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作”，预计主要是指金融部门和财税部门，或涉及首付比例、贷款利率、“认房又认贷”政策等领域。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，过去一年多里，普通二线和三四线城市的楼市限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。

广州中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》访问时预计，尽管政治局会议未提“房住不炒”，但一线城市限购政策不会像二三线城市那样完全放开，而是通过政策持续叠加，逐步改善市场预期。“就算完全放开，一线城市也很难出现V型反弹，最多两三个月内猛涨一波，就会跌下来。”

黄韬分析，当前楼市买气低迷，根本问题还是整体经济不景气导致购房者预期走弱、需求收缩和购买能力下降。单凭政策放宽，短期内难以提振购买需求。他预计在持续政策发力下，楼市在9月至10月的传统旺季期间会逐步好转，但2009年“大水漫灌”后的快速反弹不会重现。

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北上广深都对楼市表态了，哪些政策有望落地？

　　中新网北京8月1日电 (中新财经记者 左宇坤)刚刚过去的一周，房地产市场迎来了密集的政策利好信号。

　　继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确了政策支持方向后，多地随即跟上，迈出落实的步伐。北京、深圳、广州、上海四个一线城市已相继站出来进行表态。

　　酝酿中的利好或将惠及哪些城市？又将覆盖到哪些方面？

　　一线城市纷纷表态

　　7月24日，中央政治局会议要求，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　住建部紧接着明确了政策发力方向：大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　一线城市的最新表态，也围绕着这几个方向展开。

　　29日晚，北京市住建委表示，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

　　30日，深圳市住建局表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

　　30日，广州市住建局也表示，将坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

　　31日，上海市住建委、市房管局表示，将坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

　　在易居研究院研究总监严跃进看来，一线城市及时跟进表态，表明了政策放松的预期越来越清晰、宽松信号越来越明朗。

　　“这是2017年以来首次四个一线城市集中表态，说明政策方向高度一致。各地的表述都很相似，尤其是都有‘结合各地实际’的表述，所以我们认为，但凡市场交易有疲软的地方，都是后续政策会宽松的领域。尤其是在降低购房门槛、贷款成本和税费成本等方面，将是一线城市持续放松的重点内容。”严跃进说。

　　政策“工具箱”里有什么？

　　在当前供求关系发生重大变化的过程中，既然调整已箭在弦上，政策宽松的边界和趋势或在哪里？

　　业内指出，房地产调控的核心手段可以总结“限购、限贷、限商、限售、限价、限公”，上述手段都属于我国目前限制性楼市调控政策，“六限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。

　　上海易居房地产研究院31日发布的《一线城市购房政策研究报告》(以下简称“报告”)，从限购、限贷、普通住宅认定标准、税费政策等内容对四个一线城市重点政策进行分析。

　　——限购、限贷政策

　　在限购方面，报告指出一线城市政策总体严厉，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等方面都有体现。本地户籍限购方面，深圳最严，新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件；而在外地户籍的限购方面，上海最严，单身人士没有购房资格。

　　在限贷方面，报告认为一线城市同样在首付比例、房贷利率等层面受到了更严格的限制，同时在二套房方面有更明显的体现。其中，最受关注的“认房又认贷”的政策，在四个一线城市中都有体现，导致很多换房需求无法享受到首套房的优惠。

　　未来“认房不用认贷”政策会如何调整？中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”，既让市场有所好转，又不至于刺激房价上涨。

　　“像北京、上海这种城市，现在市场虽然有一定程度的调整，但是它的购买力还是比较旺盛的，所以政策不太可能直接把‘认房又认贷’转化为‘全面首套’。有可能针对其中受影响最大的一小部分人群，做一些定向的宽松，那么对于市场来说影响就是可控的。”张大伟说。

　　——税费政策与“非普通住宅”标准

　　报告从税费政策方面分析，对比全国二三线城市，一线城市契税和增值税的税费负担也相对较重。后续若对这两种税费进行调整，则可以比较明显降低交易成本。

　　住建部此次提出的“改善性住房换购税减免”，也与财政部、税务总局在去年9月发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》一脉相承，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。

　　“此次住建部的表态强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。”中指研究院市场研究总监陈文静认为。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，预计税收政策可能有两个调整方向，除了热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本；还有就是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准。

　　当前，调整非普通住宅标准也已成为购房人热议的话题。报告认为，一线城市总体执行了略过时的普通住房认定标准，导致很多住房交易无法纳入到普通住宅的范畴之中。计算显示，若户型认定标准放开，一线城市约5%的购房家庭有望享受到“调档”优惠。

　　陈文静则指出，尽管现行普宅认定标准调整后有利于更好地满足居民的住房需求，但其难点在于如何确定不同片区项目单价或总价标准，价格的高低也直接影响着受益购房群体的范围以及政策力度大小。

　　东吴证券认为，更可能的政策调整情况是，为有效释放刚需和改善性需求，各地在取消“认房又认贷”、调整“非普通住宅认定标准”、降低“二套房首付比例”等方面会选择性地出台一揽子措施，并且很可能与试点“一区一策”相结合。(完)