四上市房企定增方案获批：房企硬仗刚刚开始

YinJi

四上市房企定增方案获批：房企硬仗刚刚开始

2023 年 6 月 27 日，四家 A 股上市房企的定增方案获得证监会注册。这四家房企分别是在上交所上市的保利发展、大名城，在深交所上市的福星股份和中交地产。这是继招商蛇口之后，又一批 A 股房企拿到定增批文。

这五家房企定增获批，意味着 " 第三支箭 " 射出后，房企再融资在实操层面上开始有新的动向。去年 11 月，证监会恢复房企再融资功能，之后多家 A 股房企积极响应，经过半年多时间的推进，至此成效初显。

从申请到获批，这是里程碑式事件，但这仅仅是房企定增成功的开端。接下来，房企与它的保荐机构，将迎来另一场硬仗，即是发行。在房企定增的漫长过程中，发行是一个完全市场化的阶段，市场和投资者是否买单，完全取决于房企本身的质量以及买方的信心等。

即便在过去的半年期间，房地产行业有零星积极信号传出，但销售平淡以及融资趋冷，依然预示着房地产市场回暖并不稳固。在此前提下，房企定增动辄数十亿上百亿的资金量，市场能否 " 接盘 "，仍待观察。

加速获批

目前获批定增的房企中，不仅有国企央企，中小型房企也能够被一视同仁。

其中，" 房企一哥 " 央企保利发展拟定增募资总额不超过 125 亿元，根据保利发展此前公告，募得金额中 110 亿元将用于保利领秀海、西安保利天汇等 14 个项目的投资建设，15 亿元用于补充流动资金。

央企阵营中，目前还有两家已经拿到了证监会的同意注册批复，分别是招商蛇口和中交地产。其中，招商蛇口是首家获批定增的房企。与其他房企多数募资用于存量项目建设不同，招商蛇口本单还包含了股权重组。

6 月 16 日，证监会同意招商蛇口向深投控、招商局投资发展购买相关资产的注册申请；同意招商蛇口发行股份募集配套资金不超过 85 亿元的注册申请。

注册成功后，招商蛇口相关程序正在加快推进。招商蛇口于 6 月 27 日发布的公告显示，截至公告披露日，招商蛇口购买相关资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成。

与保利发展同日获批的中交地产，处于央企中的中游水平。中交地产本次募集资金总额预计不超过 35 亿元，主要投向长沙凤鸣东方等 5 个 " 保交楼、保民生 " 住宅项目，同时有 10.5 亿元将用于补充流动资金。

值得留意的是，中交地产是一家负债率高企、业绩表现也有限的房企。

根据中交地产 2023 年一季报，其主营收入 26.89 亿元，同比下降 31.89%；归母净亏损 2.02 亿元，同比下降 385.97%；扣非净亏损 2.09 亿元，同比下降 292.33%。

负债方面，根据中交地产此前披露，2020 年 -2022 年，其剔除预收款后的资产负债率分别是 82.93%、81.34%、82.25%，净负债率分别达到 317.70%、284.61%、280.23%，现金短债比分别是 0.97、0.61、0.41。

以此看来，中交地产的现金已经连续三年不能覆盖短债，资产负债率、净负债率等指标也远高于平均水平。

除了央企以外，民营中小房企的定增也陆续获批。

在上交所上市的大名城拟定增募资不超过 25.5 亿元，用于大名城映云间等 5 个房地产开发项目及补充流动资金；福星股份则将募资不超过 13.4 亿元，募集资金拟全部用于红桥城 K6 住宅项目、红桥城 K15 项目及补充流动资金。

以此计算，目前获批定增的 5 家房企，拟募资金额已经累计达到 283.9 亿元，即将突破 300 亿元的关卡。

各凭本事

在上述 5 家房企之后，未来也将有更多的房企定增案获准注册。接下来，这些房企也将面临更难闯的关卡，也即是发行。在这个阶段，就是 " 八仙过海各显神通 " 的时候了。

一位不愿具名的房企分析师告诉 21 世纪经济报道记者，" 房企定增目前在监管层面上都是积极支持的，所以基本都能获批。但发行是非常市场化的，通俗来讲，就是要保荐机构满世界去找钱，能不能找到，各凭本事。"

通常而言，房企获准注册后，有效期是一年。如果未能在期限内发行成功，则可能面临注册失效的情况，这对有较高融资需求的房企而言，时间上有一定紧迫性。但是，据 21 世纪经济报道记者多方采访了解，目前房企、保荐机构乃至投资者，对定增成功与否的态度，不置可否。

一位私募机构的人士告诉记者，" 现在批归批，最终能不能发两回事，头部的房企可能相对好一些。但我们的态度是，谨慎乐观，因为确实市场也看不到反转。"

事实上，目前获批注册的国资房企中，保利发展、招商蛇口和中交地产，它们的实控人均明确表示将参与定增。其中，保利发展的实控人保利集团表态，拟以现金方式认购本次发行股份金额不低于 1 亿元且不超过 10 亿元。

即便如此，资本市场的参与各方对定增最终能否成功落地仍持保守态度。" 坦白说，（有实控人参与）也还是很有难度的，都不容易。" 一位了解情况的券商人士告诉 21 世纪经济报道记者。

从当前 A 股市场整体的表现来看房企定增，也能够看出当前资本市场的偏好。

据《证券时报》援引同花顺 iFinD 数据统计，截至 6 月 26 日，今年共有 149 家上市公司的定增股份上市，合计募集资金 3947.23 亿元，同比增长 107.03%。在这些企业中，国有控股上市公司挑起了大梁，共有 47 家国有控股上市公司募集资金高达 2692.90 亿元，占比约 68%。

从这个角度看，保利发展、招商蛇口等央企定增落地成功具有一定的现实基础。

虽然参与方态度偏向保守，但当前市场仍然十分渴望好消息。一位总部在华南的房企人士指出，" 金融 16 条后，房企融资没有很明显地变好。现在如果定增有能成的，说明还是有人买单，整个行业都会受到鼓舞。"

房企融资没有恢复，这是当前房企头上悬着的一把刀。据克而瑞近期发布数据，今年 5 月，80 家典型房企的融资总量为 263.29 亿元，环比减少 56.4%，同比减少 60.4%，为 2020 年以来单月融资的新低。

冷风吹拂下，房企融资能否顺利发行落地，的确是值得期待的风向标事件。

21世纪经济报道 作者：吴抒颖