内地房企“出海” 马来西亚或难成下一座金矿

shbbs

内地房企“出海” 马来西亚或难成下一座金矿

　　最近，马来西亚成为了内地房企圈中的热议词。
　　12月2日，富力地产(02777.HK)砸下85亿元，在马来西亚柔佛州新山地区买下6幅地块，用来开发住宅和商业物业。在这之前的9月，碧桂园(02007.HK)在马来西亚的金海湾项目开卖不到两个月，就实现了近100亿元的销售额，成为新山市最大的地产商。
　　这不禁让人浮想联翩。当碧桂园在马来西亚大获成功之时，富力地产能否再创佳绩？在当前国内市场趋于饱和、房企大举进军海外市场之时，马来西亚会成为内地房企的下一座金矿吗？
　　风险考验
　　以约合85亿元的代价，收购马来西亚柔佛州新山地区6幅土地，这对长期探索境外投资路径的富力地产而言，无疑是一个意义重大的决定。然而，富力地产将马来西亚作为海外投资首站的抉择，却被认为颇具风险。
　　穆迪的一份研究报告指出，富力地产在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响。
　　“因为会提高该集团的财务及执行风险。”穆迪副总裁及高级分析师曾启贤分析称，马来西亚对于富力地产而言是新市场，富力地产尚未在当地建立品牌和运营记录，新项目也会使其面对马来西亚房地产(行情 专区)市场在监管方面的不确定因素。
　　此外，穆迪报告指出，这次收购的总土地价格庞大，占富力地产截至2013年6月总资产的7.3%。在上述项目可在2014年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本等。在此等资金需要下，富力地产在未来一两年的调整后，债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。
　　同时，曾启贤也提到，富力地产拥有充裕的资金，包括其持有的现金和运营现金流，可支持其土地收购，此外，上述土地成本可在3年内分4期支付，这种安排也可缓解其短期内的资金压力，这些被视为可缓解部分忧虑的因素。
　　除了财务风险，经济周期、汇率及当地住房需求等因素，也被分析人士视为富力地产“初下南洋”时需要面对的问题。
　　盛富资本和协纵国际总裁黄立冲向《第一财经日报》分析，马来西亚人口不多，物产丰富，当地人生活较为安逸，住房需求远不像国内旺盛，富力地产将来的项目若靠当地人的需求支撑，应该会有难度。与此同时，碧桂园马来西亚项目的第一批中国业主，是否能够获得预期的收益，目前还有待考证，富力地产接下来如何发展国人去马来西亚购房，营销难度不小。
　　内地房企新金矿？
　　不过，富力地产试图在其公告中说服投资者，这次的收购将增强其收益和盈利能力，因为“马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策”。但实际情况或许并没有这么简单。
　　根据马来西亚统计局2010年的数据，马来西亚人口数量为2833余万，其中马来人占67.4%，华人占24.6%。克而瑞研究中心研究经理朱一鸣曾对记者表示，马来西亚的华人对中国开发商的需求是比较旺盛的。碧桂园在马来西亚的金海湾项目就是一个有力的佐证，这个项目的业主中，40%是本地客户，其中有95%是华人。
　　不仅如此，越来越多的中国居民也开始加入到马来西亚的购房团中。碧桂园金海湾项目25%的客户就来自中国，且大多数是碧桂园的老业主。
　　在政策方面，马来西亚也确实有很多吸引外国投资者的鼓励措施。
　　2004年，马来西亚政府推出了“马来西亚-我的第二家园计划”(下称“第二家园计划”)，鼓励外国移民在马来西亚居住投资。这项计划对外籍人员无年龄限制、无英语要求、无需资产来源证明，外籍人士只需在马来西亚银行(行情 专区)存入约合人民币60万元的马币，即可在保留原国籍的基础上让全家取得马来西亚身份。参与者可享受免签待遇，长期居住，购买永久地契的房屋，享受当地的教育、医疗等公共资源，这极大地吸引了外国的投资者。
　　截至去年8月，该项计划共吸引了120个国家的1.9万人到马来西亚定居，其中中国参与者居首。
　　参与第二家园计划的人还可以享受超低利率的按揭贷款。以碧桂园的金海湾项目为例，其90%的客户都使用了按揭，利息成本仅为4%左右，本地客户的首付最低只有10%。
　　不过，马来西亚出于对本族的保护，也设置了一些门槛或条件，这给进入当地的外国开发商带来一定的麻烦和风险。比如，华资公司必须将30%的股权分给马来西亚本族的企业，即便是由具有政府背景的企业供应土地，也必须通过买卖双方结成合资公司的形式。所有开发商的商品房必须有三分之一的房源售给当地马来人。
　　碧桂园在金海湾项目大获成功前，就曾交过一大笔“学费”。早在去年年初，碧桂园就与马来西亚地产商Mayland(大马置地)组成合营公司，合作开发马来西亚加影和万挠两幅土地，碧桂园占合营公司55%的股权，但项目至今还未开盘，开发速度远低于碧桂园持有100%股权的金海湾。
　　“中国未来的房地产市场趋于饱和，马来西亚是一个机会。但长远来看，马来西亚并不是最好的选择。”中原地产项目部总经理黄韬对记者表示，首先，马来西亚在过去十多年的房地产市场发展并不理想，房价涨幅很小，净增值涨幅不大；第二，碧桂园金海湾项目虽然大获成功，但这并不意味着接下来的内地房企也能获得相同的成功，“就像比特币，开矿到一定程度，成本也会相应增加。”
　　黄立冲认为，相对而言，在美国、欧洲、澳大利亚等地投资开发项目的回报与国内差不多，但风险较低，因为那些地方的市场处于相对低位，在复苏状态，价格向上的趋势明确，移民因素也不同程度地吸引着国内投资者。但马来西亚似乎不具备这些优势，“整个东南亚市场受全球经济周期影响较大，市场波动及汇率变化，对中国开发商的抗风险能力提出了更高要求。”黄立冲表示。
　　克而瑞研究中心的分析师杨晶晶表示，长期来看，房企的海外市场最终还是会瞄向经济较为发达的国家。一个很典型的例子是，国内房企龙头万科一开始就选择了美国。今年2月，万科宣布与美国铁狮门房地产公司成立合资公司，合作开发旧金山富升街201地块。此后不久，万科又先后落子新加坡、中国香港特区。绿地、万达、SOHO中国也瞄准了美国、英国、韩国等国家。

（吴斯丹 蔡胤 ）