北京开发商：40年和50年产权商住项目被限购

凡人

北京开发商：明日起40年和50年产权商住项目限购 网签0:00停签  


经济观察网 记者 张凤玲 北京报道 经济观察网记者通过多名开发商获悉：北京商住项目陆续停止网签，继门头沟、大兴区停止商住网签后，6月15日0:00起，北京所有地区的商住网签项目都停止网签。


换言之，朝阳区、海淀区、东城区、西城区、丰台区等地区将全面停止网签，在商住限购倒计时时刻，商住楼盘所有销售员工正在邀约客户冲刺最后的网签时刻。“我们项目是接到公司通知今晚商住全面停止网签，明天（6.15）北京市所有40年，50年产权商住项目，正式限购。”东五环旁某商住项目销售人员称，目前公司采取紧急销售措施，总价300万房屋，现在缴纳10万元现金过来签约即可，后期再补缴剩余房款。

北京商住限购是否具备合理性？

接近国土资源部人士告诉经济观察网记者，商住限购细则存在合理性，按照国土资源部土地分类管理要求，各地方政府需严格执行国家土地用途管制。

所谓商住项目，是开发商将用地性质为商业公建的项目，建造可用于居住的产品对外出售，并设计有独立的厨卫和水电，产权分为40年和50年，北京市国土资源局土地招标文件明确规定“不得采用单元式或公寓式的布局形式”，国家法律和政策是支持商住限购政策。

根据公开数据统计：2012-2015年，北京出让纯住宅和纯商办用地218宗，规划建筑面积3083万平方米，出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米，商住用地占全部供应的43.76%，超过纯住宅用地占比。“大面积地出让商住用地不仅助推房价上升，更是伤害实体经济的，很多中小企业老板拼命做实业的结果却是给不干活的房东打工，国家的土地是支持地方实体经济。”前述接近国土资源部人士透露。

北京商住限购具体细则是什么呢？

某上市房企高管告诉经济观察网，目前正在研究的限购细则主要有以下版本：

一是商住购房资格纳入住房购房领域，外地居民购买1套住宅的居民不允许在购买住房，目前北京商住商品房供应占北京商品房供应的40%以上，个别住宅被限购人士购买多套商住项目，从而造成商住暴涨，“也就1人1套了，外地人购买10套商住的情况不会允许出现。”

二是个人不允许购买商住，只有企业可购买北京商住。

北京全面限购商住会给北京房地产市场带来怎样影响？

前述上市房企高管分析道，若北京全面执行限购，那么北京商住成交量将呈现暴跌，根据中指院数据显示，通州商业、办公和公寓限购后的一个月，商住限购成交仅仅13套，可对比的是限购前，成交量高达6004套，伴随而来的是北京商住房价暴跌，“4年前规划的商住项目面积大约是2500万平米，土地供应面积不足1000万平米，还有1000多万平米商住用地并未供应，成交量下滑，后续供应量增大，自然造成商住房价下跌。”

截止发稿前，北京市建委相关负责人对北京商住限购事项，不予置评。“我们暂时没有通知，（是不是开发商联合炒作）不清楚。”

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北京商住假如真限购：价格下跌30% 成交锐减8成


北京商住限购的传言又有新信息。6月13日，某国企开发商向腾讯北京房产透露，北京商住马上要限购了，其大领导正在忙于此事。

腾讯房产观察到的另一个信息是，13日下午的某个论坛上，原本计划参会的几个开发商负责人，都未到场，据传是去住建委参加有关商住限购的会议。

截至目前，官方并未给出明确信息。然而，北京房产市场的江湖，早已因为此事而“腥风血雨”，端午小长假市场成交量因此暴涨。有业内人士预测，如果真限购，市场将进入速冻期，量价齐跌。

限购传言刺激的成交量

风起于青萍之末，5月5日，通州商住产品全面限购，购房需求被分流至其他区域。6月6日，门头沟商住产品暂停网签，随后，“北京商住将全面限购”的传言流传开来。

伴随“北京商住将全面限购”传言而来的是商住产品成交量的火爆。来自亚豪君岳会数据，2016年端午小长假期间（6月9日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2503套，创造了历年端午小长假的新高，而这三天成交量也相当于5月成交量的三成。

其中，商住类产品共实现成交2286套，占全部成交比重高达91%，成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园（楼盘资料） 签约636套，两个项目成交之和即占据了全部商品住宅成交的63%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，端午小长假成交的暴涨，源于商住限购传言的泛滥。“有的项目借势宣传、趁机出货，有得项目低调围观、内心忐忑。”

商住限购火热背后

北京商住项目传出全面限购的信息，与其热销不无关系。中原地产的数据显示，2016年内，截至6月11日，公寓签约首次超过了住宅，宅签约20742套，公寓类物业签约达到了26336套，公寓占比高达55.9%。

中原地产首席分析师张大伟表示：“这一比例是历史最高点，在2015年这一比例为28.5%，之前的基本比例都在30%以内。”

在多位业内人士看来，商住房的热销与北京供地结构及高企的地价不无关系。住宅供地供应量减少带来地价高企及商品住宅项目的供应不足，致使北京商品住宅市场出现豪宅化趋势。

亚豪机构的数据显示，2016年截止目前北京商品住宅成交均价为35773元/平方米，相比2015年上涨了5888元/平方米。

然而购房需求并未减少，加上一线城市资产保值升值预期依然强烈，由此不限购的低总价商住产品成为市场有力补充。

假如真限购，市场将怎样？

然而，面对市场如此火热的成交及众多的需求，如果商住产品真全面限购，其必定给市场带来一段时间的冰冻期，通州商住限购便是“前车之鉴”。

2016年5月5日，通州商住产品全面限购，市场迅速进入“速冻期”，连续三天0成交。数据显示，5月全月，通州区商住成交仅271套，相当于4月成交量的4%，限购对于成交的制约由此可见一斑。

郭毅认为，一旦商住限购，市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前，商住类项目仍将继续加快出货，预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

依据张大伟的计算，北京未来公寓类潜在供应为21万套左右，按照年均2万套的成交量计算，约可卖10年，如果市场限购，成交量将跌幅80-90%，成交价格起码下滑30%以上。

放到房地产行业全产业链上看，影响的不仅仅是价格问题，还有终端房企的资金回笼问题。易居智库研究总监严跃进认为，一旦实施限购政策，部分房企或对于此类项目的投资会放缓，至少在土地市场上不会有太大的积极性。

根据《21世纪经济报道》，北京市至少有56家开发商拥有商住类产品，按照商住产品存量排行，前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产（保利西山林语 保利新茉莉公馆）、美融加、建工集团、首创置业（首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都） 、天洋控股。由于存在合作开发、交叉持股等情况，该数据未必很准确。

不过，自古都是上有政策下有对策。在早前实施限购的通州，商住项目珠江四季悦城（楼盘资料 业主论坛） 另辟蹊径，祭出“先入住后付款”神器：个人购房先缴纳部分房款作为押金，剩余房款分20年期按季度或半年缴纳，待到政策解禁，再转为购房买，押金同时抵作房款签订合同，以此规避限购的镣铐。据了解，珠江四季悦城在限购后的清明3天假期内就“卖”出了29套房，这与区域内很多项目的零成交形成了鲜明对比。

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北京商住限购的传言又有新信息。6月13日，某国企开发商向腾讯北京房产透露，北京商住马上要限购了，其大领导正在忙于此事。

腾讯房产观察到的另一个信息是，13日下午的某个论坛上，原本计划参会的几个开发商负责人，都未到场，据传是去住建委参加有关商住限购的会议。

截至目前，官方并未给出明确信息。然而，北京房产市场的江湖，早已因为此事而“腥风血雨”，端午小长假市场成交量因此暴涨。有业内人士预测，如果真限购，市场将进入速冻期，量价齐跌。

限购传言刺激的成交量

风起于青萍之末，5月5日，通州商住产品全面限购，购房需求被分流至其他区域。6月6日，门头沟商住产品暂停网签，随后，“北京商住将全面限购”的传言流传开来。

伴随“北京商住将全面限购”传言而来的是商住产品成交量的火爆。来自亚豪君岳会数据，2016年端午小长假期间（6月9日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2503套，创造了历年端午小长假的新高，而这三天成交量也相当于5月成交量的三成。

其中，商住类产品共实现成交2286套，占全部成交比重高达91%，成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园（楼盘资料） 签约636套，两个项目成交之和即占据了全部商品住宅成交的63%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，端午小长假成交的暴涨，源于商住限购传言的泛滥。“有的项目借势宣传、趁机出货，有得项目低调围观、内心忐忑。”

商住限购火热背后

北京商住项目传出全面限购的信息，与其热销不无关系。中原地产的数据显示，2016年内，截至6月11日，公寓签约首次超过了住宅，宅签约20742套，公寓类物业签约达到了26336套，公寓占比高达55.9%。

中原地产首席分析师张大伟表示：“这一比例是历史最高点，在2015年这一比例为28.5%，之前的基本比例都在30%以内。”

在多位业内人士看来，商住房的热销与北京供地结构及高企的地价不无关系。住宅供地供应量减少带来地价高企及商品住宅项目的供应不足，致使北京商品住宅市场出现豪宅化趋势。

亚豪机构的数据显示，2016年截止目前北京商品住宅成交均价为35773元/平方米，相比2015年上涨了5888元/平方米。

然而购房需求并未减少，加上一线城市资产保值升值预期依然强烈，由此不限购的低总价商住产品成为市场有力补充。

假如真限购，市场将怎样？

然而，面对市场如此火热的成交及众多的需求，如果商住产品真全面限购，其必定给市场带来一段时间的冰冻期，通州商住限购便是“前车之鉴”。

2016年5月5日，通州商住产品全面限购，市场迅速进入“速冻期”，连续三天0成交。数据显示，5月全月，通州区商住成交仅271套，相当于4月成交量的4%，限购对于成交的制约由此可见一斑。

郭毅认为，一旦商住限购，市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前，商住类项目仍将继续加快出货，预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

依据张大伟的计算，北京未来公寓类潜在供应为21万套左右，按照年均2万套的成交量计算，约可卖10年，如果市场限购，成交量将跌幅80-90%，成交价格起码下滑30%以上。

放到房地产行业全产业链上看，影响的不仅仅是价格问题，还有终端房企的资金回笼问题。易居智库研究总监严跃进认为，一旦实施限购政策，部分房企或对于此类项目的投资会放缓，至少在土地市场上不会有太大的积极性。

根据《21世纪经济报道》，北京市至少有56家开发商拥有商住类产品，按照商住产品存量排行，前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产（保利西山林语 保利新茉莉公馆）、美融加、建工集团、首创置业（首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都） 、天洋控股。由于存在合作开发、交叉持股等情况，该数据未必很准确。

不过，自古都是上有政策下有对策。在早前实施限购的通州，商住项目珠江四季悦城（楼盘资料 业主论坛） 另辟蹊径，祭出“先入住后付款”神器：个人购房先缴纳部分房款作为押金，剩余房款分20年期按季度或半年缴纳，待到政策解禁，再转为购房买，押金同时抵作房款签订合同，以此规避限购的镣铐。据了解，珠江四季悦城在限购后的清明3天假期内就“卖”出了29套房，这与区域内很多项目的零成交形成了鲜明对比。