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日本部分地方城市地价大涨 受益于访日游客

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发表于 2019-9-22 08:00:38 | 显示全部楼层 |阅读模式


日本部分地方城市地价大涨 受益于访日游客




  日本地价复苏的趋势已从三大城市圈扩大至地方城市。9月19日发表的基准地价显示,地方4个核心城市地价同比大幅上涨6.8%。一方面,难以受益于访日游客的地区、缺乏再开发项目的地区等状况仍十分严峻,地方城市整体的地价下跌0.3%,依然处于下跌区间。东京都中心等开始出现对最近数年的价格上涨的警惕感,一部分地区出现上涨放缓。

 

  札幌、仙台、广岛、福冈这4个地方核心城市的商业用地价格上涨10.3%,住宅用地上涨4.9%,超过日本三大城市圈(东京、大阪、名古屋)的住宅用地涨幅(0.9%)。



日本部分地方城市地价大涨 受益于访日游客

日本部分地方城市地价大涨 受益于访日游客


 

  推高仙台市地价的是访日游客和居民的流入。继东京圈和关西之后,日本东北地区的外国游客也出现增加,仙台机场2018年度国际航线旅客数(快报值)同比增长10.7%。由于商业设施的充实,城市的吸引力提高,维持人口增加态势。

 

  在仙台市内的日本东北大学旧址,包括商业设施、医院和住宅楼等在内的大规模综合开发正在推进。野村不动产的负责人表示,将于2020年1月竣工的住宅楼“已有7~8成售出,速度比预期更快”。

 

  在福冈市,游客和购物客汇聚的博多站周边及天神地区推进再开发计划,正在拉动地价上涨。

   

  两市的地价上涨的影响还波及相邻城市,福冈县大野城市的住宅用地涨幅达到9.6%。该市的住宅价格与福冈市内相比显得便宜,因此受到欢迎。不过,如果远离地方中心城市和有名旅游胜地,则情况严峻。宫城县石卷市住宅用地的降幅达到1.2%,比去年有所扩大,商业用地也转为价格下跌。

   

  在日本全国的受调查地点中,下跌地点所占的比率低于50%,但仍有近半数地点在经济复苏和超低利率等目前的良好环境下仍未转为上涨。日本都市未来综合研究所的大重直人认为,“如果目前仍未上涨,今后转为上涨将很困难”。

 

  按照具体都道府县来看,25个县的住宅用地和商业用地均出现价格下跌。鸟取、岛根、山梨等9个县的县政府所在城市的商业用地价格持续下跌。人口减少、未能吸引访日游客等,当地难以摆脱困境。




  在超低利率局面下,投资资金流向房地产市场的倾向目前仍在持续。体现这一点的是房地产投资信托(REIT)。东证REIT指数9月上旬创出12年来新高。投资收益率(预期、加权平均)高达约3.6%,日本国内外的广泛资金流入。

    

  房地产服务企业仲量联行(JLL)的数据显示,2019年1~6月,房地产公司和基金对日本国内房地产投资额达到2.243万亿日元,处于和上年持平的高水平。在东京都心,今后房地产巨头继续展开大型投资,住友不动产计划在始于2019财年(截至2020年3月)的3年里,向东京都中心的出租楼宇投入6000亿日元。


日本部分地方城市地价大涨 受益于访日游客

日本部分地方城市地价大涨 受益于访日游客


浅草寺(东京都台东区)

       

  当然,今后东京都中心的地价走势也存在不确定性。办公楼中介商三鬼商事的数据显示,东京中心5区8月平均招租租金比上年同期提高7%,与2018年底的提高9%相比有所放缓。

 

  到2020年,大型写字楼将相继完工,有可能出现供过于求。因押注访日游客增加而相继建设的酒店在一部分地区的供应过剩也令人担忧。

 

  在东京都内,也有出现暂停上涨迹象的地区。从基准地价来看,中央、杉并和板桥这3个区的商业用地价格涨幅缩小。日本全国最贵的东京银座2丁目“明治屋银座大厦”的涨幅从2018年的上涨7.7%回落至此次的3.1%。每平方米4320万日元(约合人民币283.8万元)的价格已经高于泡沫经济期的3800万日元(约合人民币249.6万元),过热感逐渐被意识到。

   

来源:日经中文网
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