房地产惹祸！越南，在经济的泥潭里艰难挣扎
越南,在经济泥潭里艰难挣扎正解局
越南经济，看到了一丝曙光。
今年1月，外资对越南的投资达到23.6亿美元，同比增长超过40%。
制造业采购经理指数（PMI）也从2023年12月份的48.9，爬升到50.3，回到扩张区间。
联合国《2024年世界经济形势展望》预测，越南今年的GDP增长率可能达到6%。
回看过去几年，越南经济的确让人心惊。
1 越南经济过山车
2023年，越南GDP增速5.05%，没有完成越南政府原定6.5%的目标。
如果和2022年的8%比，更能看出越南经济发展的失速。
宏观数据冷冰冰，微观的感知更具体、更真实。
“以前热闹的职工公寓，现在空空荡荡，街头大量的失业人群卷着行李各奔东西……”
等待越南工厂恢复生产的中国企业经营者刘先生，对越南平阳市近半年来发生的一切都看在眼里。
回想起5年前，刘先生把自己在长三角服装制造厂外迁至越南平阳市，当时一度制造业岗位供不应求，职工宿舍经常没床位。
几年下来，工厂从190多人发展至如今拥有一千多员工的规模，经营业绩一路看涨，但去年来他的心情却跌落谷底。
从2023年第二季度到现在，整个平阳市330多家制造业企业因签不到新订单，不得不裁员、暂停合同、给工人无薪假。
他的工厂订单减少50%。
越南的制造业还比较初级
台资企业Billion Hung也遭到巨大冲击。
在胡志明市，有1800多名员工、100%台湾资本、开厂近25年、专营制造出口鞋的Billion Hung公司同样因为没有订单，从2023年12月1日起，裁掉1185名工人。
越南人自己都没想到，他们这几年的经济如同过山车一般。
要知道，在新冠疫情最严重的2020年，越南实现了2.91%的经济增速。
在半个地球都陷入经济衰退期的时候，越南的经济增速却冠绝亚洲。
2021年夏天，“越南可能是下一个世界工厂”的讨论声一度此起彼伏，不绝于耳。
那时的越南海外订单拿到手软，2022年第一季度，越南服装、纺织品的海外订单就已经排到了十月份。
因为越南经济的暴涨，以外资为中心的零售业企业纷纷在越南开设新店，个人消费等最终消费支出增长7.18％。
那时的越南，工厂一派忙碌景象，公寓里住满了工人们。
然而，2023年全球基本走出新冠疫情，越南却没能继续保持前几年的经济增长奇迹，从当初的订单拿到手软，变成了如今的“越难”，工厂一片冷清。
据越南媒体报道，2023年第一季度越南主要出口订单暴跌80%，停产企业达4.29万家，同比增长20.1%，有64万工人失业。
越南年度经济数据显示，2023年全年，越南出口额为3555亿美元，比上年下降4.4%。
2 过于依赖外贸
和上面说的相关，越南太依赖外贸。
越南，前些年成为西方资本的新宠儿。
这个地处东南亚中南半岛东部、国土面积32.9万平方公里、拥有3260多公里海岸线国家，凭借优越的地理位置、参与具有优惠关税减免的贸易协定、价格只有中国三分之一的低廉劳动力成本，不断吸引并留住外资。
比如韩国三星在越南投资超170亿美元，生产超过50%的三星手机产品、1/3的其他电子产品。
再比如中日美的资本，也争相扎堆胡志明市和河内周边。
日本的一份报告显示，日资占越南外来投资总额的31%。
三星越南工厂
欧美国家更是不用说，在全球曾经只有5家制造工厂的全球最大玩具品牌——乐高，投资超过13亿美元，在越南建了新工厂。
乐高总裁马修·鲍威尔在当初选择越南的时候说，他看中越南的几个原因是工业用地价格合理、有便捷的国际港口和机场、房地产开发商的信誉良好。
2022年4月，李嘉诚的长江实业集团与越南胡志明市市长潘文迈洽谈，表示要在胡志明市大力投资，短期内投入大量资金，引进高端房地产项目，包括住宅、办公室、商业中心、娱乐场所，还要在越南大力搞大型基建。
近十年来，中国大量劳动密集型制造企业同样是因为劳动力成本等因素竞相转向越南建厂。
在成本因素之外，全球盯上越南的主要原因还有受中美贸易摩擦影响，跨国企业为了分散风险而采取“中国+1”的多元化战略，或者将产业链的部分环节从中国转移到越南等东南亚各国，又或者在东南亚各国打造中国产业链的备份。
纵观近十年来，越南对美出口突飞猛进，越南已是美国第9大贸易伙伴。
而越南的这份骄傲，也正是越南的隐忧。
和中国国情不同的是，越南的经济结构单一，高度依赖外贸出口，尤其是依赖美国和欧盟市场。
问题是，这两年美国、欧盟通胀攀升，需求下降。
当外需疲软之时，越南自然而然变得被动。
越南的制衣厂
3 房地产惹祸
经济出问题，往往是内外交困。
在经济发展的时候，越南的房价也在飞速上涨。
2021年底，胡志明市的越南房地产大鳄——新皇明集团，拍出了全球最贵“地王”，每平米单价24.5亿越南盾，折合人民币68万元一平，超越2021年香港地王新海滨3号成交价的31万元一平，以及2019年深圳地王成交的20万元一平，创造了全球最高土拍地价。
2022年上半年，胡志明市和河内的房价涨幅冲进亚洲前10。
据越南建设部报告显示，2022年第一季度，越南的河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价出现了相当高的涨幅。
在河内出售和出租的公寓价格平均环比上涨5%-8%。
在二级市场，公寓的售价比2021年同期上涨了9%-12%。
而地块和住宅用地的价格同期平均上涨了20%-25%，在河内以西的许多地区，价格上涨高达近35%-74%。
2022年6月，胡志明市房价达10年来历史高点，商品房均价达到3300美元/平米，当时折合人民币约22000元/平米，同比增长27%；而胡志明市当时的月平均工资大概折合人民币3260元。
对比北京和深圳2020年数据来看，胡志明市的房价收入比几乎要赶上深圳的58%、北京的61%。
越南变得越来越现代化
房价飞涨带来两个严重后果：
一是内需被挤压。
房价高，居民收入低，人们普遍背负压力，导致越南发展国内消费市场的空间极其有限。
越南普通工人的人均月收入差不多约合人民币2000多元，而外资涌入越南之后瞄准房地产等关键资源，带来了楼市泡沫，年轻人买不起房，生活压力巨大。
二是楼市崩盘带来碾压。
房地产市场动荡，也是越南经济下滑的一大原因所在。
2022年，越南掀起了一阵反腐风暴，多个地产大佬锒铛入狱，楼市泡沫被加速刺破。
2022年10月，越南华人女首富——万盛发集团创始人张美兰因涉嫌金融欺诈、非法发行债券、并私吞民众数万亿越南盾被捕入狱。
这一事件打乱了李嘉诚的投资计划，引发越南第五大银行——西贡商业股份银行发生挤兑潮，还带崩了越南股市。
而房地产市场在短短几个月内有300多家房企倒塌，海外投资者疯狂跑路。
据媒体披露，资本撤离给越南留下了1200个烂尾楼项目，超过10万个房产中介人员失业，近40%的房地产企业因为无法回笼资金而导致破产，地产价格暴跌37%，关键是价格跌了后还是无人问津，销量暴跌75%以上。
房地产企业倒闭，项目烂尾的背后是库存高企。
越南河内街头经常可见这类烂尾楼
数据显示，越南房地产商平均销售天数为5662天，部分房地产商销售天数达到了54334天。
也就是说，如果按目前这个进度，有些越南开发商要卖完手里的房子，要花上149年。
越南央行不得不降息救市，帮助房企发债融资，连续3次降息，但最终无济于事。
除了经济结构单一之外，越南凭借劳动力优势的加工制造业也有很多短板。
向越南产业转移近十年的一家中国服装企业相关人员表示，即便进行了向越南的产业转移，但仍然有很多技术，在越南是无法实现的，依然需要在中国完成这些关键核心工序。
说到底，越南的工厂还只是进行相对简单的组装等工序，一直以做代加工为主。
越南的制造企业大多只从事组装外贸出口，产品附加值极低，在国际上的竞争力低。
不仅如此，越南产业链的支撑水平差，产业体系不够健全，导致很多中国企业无法将全部产业链转移至越南，需要多次在越南与中国之间做转移，徒增物流成本，一些企业因此又重新转战国内，变换赛道。
这些也意味着，越南要成为“世界工厂”的路还很长，现在扮演的还是替补的角色。
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