美楼市即将迎来完美风暴?经济学家给出9大理由

MeiTai

美楼市即将迎来"完美风暴"？经济学家给出9大理由


　　The Economic Outlook Group in Princeton, N.J. 的全球首席经济学家Bernard Baumohl近日撰文指出，在市场欢呼地产行业重整旗鼓之前，应放缓脚步来更清晰看待美国经济前景，有九大理由支持美国楼市将迎来“完美风暴”。他预测30年住房抵押贷款利率可能出现反转，并于明年下半年达到6%。

　　Baumohl解释称，房地产产业包含了众多重要部门——银行、制造业、商品、国际贸易、交通，当然还有消费支出。没有比住房市场更能反映美国经济健康状况的指标。所以，美联储在制定货币政策过程中一直密切关注住房市场趋势，这一点也不奇怪。

　　Baumohl指出，这一担忧背后有一个简单的道理：没有一个强劲的住房市场，美国经济就无法保持良好的增长。而今年以来，美国住房市场没有丝毫强劲的迹象。

　　住房市场在2019年开局不利。从数据方面来看，本月早些时候，美国公布的1月新屋销售数据不佳，同比减少4.1%；另一方面，2月成屋销售则环比增加了11.8%，显然优于调查预期的增加5%。（尽管有如此反弹，同比仍下降了1.8%。）

　　Baumohl表示，在市场欢呼地产行业重整旗鼓之前，有必要暂缓脚步来更加清醒地看待美国经济前景，他相信美国地产行业即将迎来一个“完美风暴”。Baumohl的分析主要从需求、供给两方面展开，他分析了九大理由来支撑这一观点。

　　需求：购房者数量和能力面临挑战

　　从需求端看，婴儿潮一代人正在退休，而新生购房主力的购买意愿不强，加之购房税后支出增加、银行放款谨慎、抵押贷款利率未来有望抬升等因素，Baumohl认为，美国住房市场的需求整体疲弱。

　　1. 美国家庭单元增长持续低于每年120万的这一长期趋势。这由几方面因素导致：第一，美国出生率今年持续下降，当前正处于30年来最低点。2017年出生人口数（最新数据）下滑至385万，自1987年以来最低。第二，白宫对美国入境移民(专题)采取的新的限制措施。获得绿卡的入境移民人数在2017年同比下降了5%。政府目标是要将法定移民人数砍半。这里需要关注的是，入境移民对整个国家人口增长的贡献超过50%。限制移民入境美国，即潜在地减少了另一个重要的房屋购买需求。

　　2. 千禧一代是推动下一波美国房地产市场购买的主力，婴儿潮一代正以每天1万人的速度在退休。但千禧一代目前负债累累，他们背负着创纪录的1.6万亿大学贷款。学生贷款的“严重拖欠”（至少逾期或违约90天）在2018年最后一季度达到创纪录的1660亿美元。千禧一代同时对未来的社保和医疗体制的偿付能力持怀疑态度，他们感受到更大的压力要为退休后生活储备更多的钱，而非将收入用来做首付购买一个房子或公寓。大萧条（2008-2009）对千禧一代的心理影响就更难衡量了。他们目睹了很多亲人朋友流离失所或者宣布破产，并亲眼见证着经济急速下滑刺破了长期以来房地产价值永不倒的信条。

　　3. 2017年税法增加了购房者的税后支出，特别是对于那些面临较高州税和地方税的居民。潜在房屋购买者会重新计算后买房成本，与租房的租金进行权衡。

　　4. 住房贷款达到13.5万亿美元的历史新高，近三年利率水平持续攀升。根据美联储高级贷款官员银行业调查显示，借款人（银行）对于将款项发放给家庭住户显得更加谨慎。

　　5. 去年30年期传统分期贷款平均4.5%的低利率不足以刺激更多房屋购买需求，特别是对于现有住房户。尽管在美联储尚未宣布暂停抬升短期利率之前，住房抵押贷款利率本周跌至的4.34%，为一年来新低。Baumohl认为，随着10年期国债收益率下跌，该利率还将继续下跌，这将使更多潜在房屋购买者行动起来。但有两个抵消因素需要考虑。

　　第一，如果经济显著下行，正如美联储下修经济增长预期表明，美国人可能会在这笔大买卖（购房）中退缩，直到他们能更加确信美国经济不会走向衰退。第二，我们相信当前较低的抵押贷款利率不可持续。购买房屋的借款利率与10年期国债收益率紧密联系。Baumohl预测，国债收益率在未来一年半将攀升约100基点。

　　Baumohl分析指出，美国需要吸引本国及国外投资者来资助未来10年每年万亿美元的财政预算赤字。问题是全球投资者几乎都已重仓拥有美元资产。实际上，国外投资者近年已开始从他们的投资组合中缩减美国国债。国外投资者持有的美国国债比例已从2009年的53%降至去年的41%。

　　以上迹象表明，投资者需要一个更有吸引力的投资回报（即更高收益率）来匹配在投资组合中超配美国债务的风险。换句话说，财政部门将不得不支付与市场需求匹配的利率（更高的利率），以便维系数量空前的新债务。因此，Baumohl预测，10年期国债收益率将在未来18个月中攀升，截至2020年上半年，30年期抵押贷款利率可升至6%或更高。

　　供给：房屋建筑商同样困难重重

　　除了购房者面临的挑战，房屋建筑商也面临重重困难。Baumohl指出，建筑材料、劳动力、地块等的价格提升，加剧了供给端的成本压力，这也将最终削弱需求端的购买力水平。

　　1. 目前的进口关税和贸易伙伴的报复措施很大程度抬升了房屋建造的成本。钢材、软木材、胶合板等材料价格在过去一年已下降20%至30%。

　　2. 房屋建筑商仍面临过多的管制，这占据了房屋建造成本的25%。

　　3. 在供不应求的劳动力市场中寻找熟练工变得特别困难。在2007-2009年房地产泡沫及信贷危机之后，许多建筑工人在日益增长的页岩油气行业里已经找到了更加安全甚至薪水更高的工作。因而，房屋建筑商除非提供更高的薪水，否则很难吸引新的雇工。另一些房屋建筑商则是寻求投资机器人技术来弥补工人的短缺。

　　4. 最后，重点城市缺少合适的地块。可用地块的价格已经飙涨，但这最终削弱了新建房屋的购买力，特别是对于入门级购房者。

　　结论

　　根据全国住宅建筑商协会公布的最新房产市场指数，三月房屋建筑商信心稳固，情绪指数保持在62（指数在50以上视为积极），指标越高表明有越多潜在房屋购买者会进入房屋售楼处。

　　第二个需要关注的信号是，营建许可数与单户住宅新开工数之间的比率。营建许可数在定义上就是一个未来建造新屋的领先指标。但至于未来新屋建造的增速，我们需要看营建许可数持续超过单户住宅新开工数，也即上述比率超过1。但1月份最新数据显示，营建许可数实际滑落至低于单户住宅新开工数（即上述比率小于1）。

　　若该趋势在未来数月延续，这将成为最清晰的证据表明住房市场正处于长期的衰退之中，这也将抑制今明两年的经济增长。

　　综合以上分析，Baumohl认为，未来美国地产行业将迎来一个“完美风暴”。

来源：WEEX一起交易