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中国楼市降温地方政府小心维稳横盘时代可期

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发表于 2018-11-26 23:12:40 | 显示全部楼层 |阅读模式


中国楼市降温地方政府小心维稳 横盘时代可期


路透北京11月26日 - 临近年底,中国楼市降温的信号也在增多,地方政府对房价“限涨”的声音开始减弱,零星还有“限跌”见诸报端,最引人注目的莫过于周末深圳对新房售价调整幅度超备案价15%需报备的消息,尽管此举被专业人士视为常规举措,但其中“稳房价”的意图不言而喻。

业内人士多认为,中国楼市可能已进入横盘时代,受制于稳投资的压力,防范楼市下行的微调动作不断,如近期多地房贷利率有所下调;但另一方面,在稳杠杆的大背景下,像过去那样放水支持显然也不可能,楼市“只剩下没有投资客的春秋两季”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,深圳将房价涨跌幅设定为15%的区间有一定信号意义,“房价上涨压力减少,而下跌案例逐渐增加,降房价逐渐转入到稳房价的导向上来。”

而且,他指出,房价下跌的区间设定,也是为了防范部分房企年底过多降价,以此稳定市场预期。

深圳市规划和国土资源委员会上周稍晚发布《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》,其中规定,房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房;确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

“政策还是比较稳,从今年情况看,一些城市刚有房价上涨势头立刻就被约谈了,而房价跌了也要报备,政府责任主体很明确,房价要保持平稳。”社科院经济研究所研究员汪利娜表示,此外,从北京的供地结构、深圳的房改方案看,对公租房、中低收入保障房建设力度较大,也在减少能炒作的商品房的供给。

中原地产首席分析师张大伟则认为,价格调整幅度超过15%的需要备案变更,这应是吸取了之前部分城市突然房价暴跌引发群体事件的教训。政策本身并没有不允许下调15%,只是一个常规性的文件,要求稳定房价是一贯内容。

他并指出,深圳除了历史最差的2008年,其它时候从未出现过房价突然下跌的现象。深圳市场尽管低迷,但作为一线城市,房价不太可能出现15%的急跌。

从国家统计局70个大中城市房价指数看,深圳领跌,10月新房价格指数环比下跌0.5%,跌幅最大,二手房价格指数环比跌0.6%,跌幅仅次于厦门。此前安徽两市曾出现开发商降价未遂、被政府约谈事件,引发热议。

**横盘时代**

与微调信号相呼应的是,多地房贷利率出现下调,融360监测数据显示,全国首套房贷利率连续第二周(11月16-22日)下降,环比前周下降0.1BP(基点),利率松动的城市主要为广州、南京、杭州等地,二套房贷利率则无变化。

新城控股(601155.SS)高级副总裁欧阳捷最新撰文认为,如果市场未能积极响应,不排除商业银行会继续加大按揭贷款利率的优惠力度,“当然,这仅仅是商业银行的小动作,甚至尚不如房企促销力度,这既不是楼市政策的转向信号,也不足以影响整个楼市的回温。”

他并指出,客观上,无论是政府还是“房闹”,都起到了维护房价不能大降的作用,他们也都有不能容忍突破的底线,即房价只能在不突破上限、不穿透下线的横盘之上小幅波动。

“横盘时代的楼市既没有火热的盛夏,也没有寒冷的冬天,只剩下没有投机投资客的春秋两季。”他称,虽然各地动作不一,但相应措施叠加,市场情绪趋稳,楼市横盘可期,指望楼市大跌进而出现调控政策整体调整时机的可能性几乎丧失。

汪利娜也认为楼市大起大落可能性很小。一方面一线和核心城市有需求支撑,房价不会怎么下来,降价还是较个别的现象;另一方面大反弹的条件也不具备。大反弹需满足潜在刚需大、金融支持好两大条件。当前一二线刚需和改善需求确实还坚挺,但银行肯定不会像2016年那样大放水。

“好不容易下了这么大决心去杠杆,再把杠杆率追回来,跟中央调控肯定是相反的。没钱、房价又在高位,要想大规模房价上涨可能性不大。”

她并指出,房地产投资现阶段还是较稳定,增长10%左右,如果交易量、房价双跌,会影响明年房地产投资,若基建再跟不上,明年的投资会很难看。

华融证券首席经济学家伍戈此前撰文称,明年房地产投资不会步入寒冬。他认为,随着去库存政策力度减弱,商品房库存预计逐步回升,受此影响房企购地热情将持续降温;尽管如此,随着银行间市场利率下行向房贷利率传导,商品房销售及建安投资或将企稳。

“综合作用下,明年房地产投资在经历一段下行后仍有望趋稳,对比历史,或许不会步入真正寒冬。”他预计明年房地产投资增速将下行至5%-7%的区间附近。而今年前10月房地产投资增速为9.7%。(完)
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