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美国房价涨幅12年来最大真正的原因你知道吗?

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发表于 2018-5-26 12:40:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国房价涨幅12年来最大 真正的原因你知道吗?


       美国房产信息平台Zillow、美国联邦住房金融局和全美地产经济商协会的统计都显示,今年一季度美国房屋价值同比增长,或创2006年6月以来最快增速。结合房贷利率上扬,导致4月成屋销售意外回落,但成屋房价中位数连涨74个月。

  据华尔街见闻报道,美国知名房产信息平台Zillow统计,今年一季度美国房屋价值较去年同期上涨了8.7%,增速为2006年6月以来最高(当时年化涨幅为9%),至中位数21.56万美元。

  房价大涨的趋势也得到了美国联邦住房金融局(FHFA)的统计证实。官方数据显示,今年一季度美国的房屋价值同比上涨6.9%,全美50个州和首都华盛顿特区都见证了房价同比上扬。

  FHFA统计发现,一季度房价同比增速超过10%的州有:内华达州(13.7%)、华盛顿州(13.1%)、爱达荷州(11.1%)和科罗拉多州(10.6%)。申请房贷再融资的美国人比例涨至61%,创2008年三季度以来最高。

  而Zillow的发现更引人注目,其资深经济学家泰拉萨斯(Aaron Terrazas)表示,在美国35个最大的住房市场中,有21个的中位数房价已经超过了十年前房市泡沫鼎盛时期的最高水平。例如,加州圣何塞、旧金山(专题)、拉斯维加斯、西雅图(专题)、得州达拉斯-沃斯堡地区、亚特兰大、奥兰多和南卡夏洛特等新兴热门城市,房价同比都呈现了双位数涨幅。

  泰拉萨斯认为,今年春天购房季显示了强劲需求和供应趋紧,由于新增住房建设缓慢,恶化了供给状况,刚登记出售的房屋卖出速度更快。减税政策和薪资上涨也令美国人开启“花钱模式”,助涨了买房需求。

  供给不足,已成为美国房市现状的代名词。据全美地产经纪商协会(NAR)统计,美国4月成屋销售总数为年化546万户,环比下跌2.5%,逊于预期的降幅0.9%和3月增幅1.1%,扭转了此前两个月连涨的走势,并连续两个月同比下降。

  当月的成屋房价中位数为25.79万美元,同比增长5.3%,连续第74个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出,美国成屋售价增速已是薪资增速的一倍。按目前速度,现有库存在4个月内售罄,小于去年同期的4.2个月,维持健康的供需平衡需6-7个月的房屋库存,代表当前供小于求。

  值得注意的是,新上市销售的成屋平均在26天就会售出,低端市场尤其供应紧张。这一数据也小于2月时的30天和去年同期的29天。4月有57%的成屋不到一个月就售出,也部分导致全美四大地区的销售量环比没有增长。

  NAR首席经济学家劳伦斯‧云(Lawrence Yun)表示,美国4月成屋销售不佳是因为春天购房季的低库存所致,或将持续影响美国的房市表现。健康的经济状况和就业市场令买家持续入场。尽管房贷利率也同步走高,目前的房屋库存短缺比几年前更严重,房价持续涨超部分买家的购买能力。

  据房地美(Freddie Mac)统计,4月的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.47%,连续第七个月增长,刷新2013年12月(4.46%)以来最高,也高于2017全年的平均值3.99%。

  云表示,随着房贷利率和房价持续攀升,增加房屋供给成为防止买家热情或购买能力下滑的当务之急。从长期来说,现有的房屋价格增幅大于薪资增速的状况不可持续。4月待售成屋库存虽环比增加9.8%,至180万户,但仍同比下跌6.3%,房屋供给的年化速率连降35个月。

  什么才是美房价不断攀升的原因呢?有路网给出了4大原因。

  GDP高速增长带动的强劲购买力

  美国房价再创历史新高,是美国经济复苏的原因,也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果。2008年次贷危机爆发之前,美国的人均收入仅有37000美元。而时至今日,美国的人均收入已经达到了56000美元。全美房价去年才刚刚恢复到危机前的水平,想必美国房地产价格的上涨势头,才刚刚开始。

  美国房地产市场整体供不应求

  一线城市,如纽约、洛杉矶,以及整个加利福尼亚州,人口增长和房屋供应量是不匹配的,差值达到50%以上。以南加州为例,人口增长和房屋需求差值达75%,只能满足25%的增长人口的需求。美国楼市供不应求的背后,是两大世代的强劲需求——千禧一代(1981年至2000年)逐渐进入买房的年纪,婴儿潮一代(1964年至1964年)逐渐退休,寻求更好的居住条件。

  弱势美元效应

  随着特朗普税改落地,更多海外资本回流美国,部分资金会进入房地产行业。此外,弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业,中国即是一例。在美元弱势时入场,待美元强势时受益,这也是市场的预期。

  建筑成本增高

  今年年初,特朗普对于关税的调整也是房价上涨的原因之一。此次关税的调整使多个金属材料的进口价格大幅增长,尤其是以钢铁和铝为核心的建筑材料增幅超过25%。开发商的建筑成本被大大提高,这也直接的增加了房地产的销售价格。

  如今,作为世界上最大经济体的美国,在经济发展的道路上重修走上了正轨。鉴于美国在最近几年在经济上的强势表现和在世界上的领先地位,美国房地产价格的上涨恐怕才是刚刚开始。有路平台已经上线了诸多美国优质房源,未来也将不断开拓美国市场,满足投资者的多样化需求。

  即使房价不断上涨,美国人仍认为现在是购房的最好时机。

  据侨报网报道,盖洛普本年度的《经济和个人金融调查》显示,尽管房价和利率的上涨导致买房市场较前几年有些不利,但65%的美国人仍表示,现在是买房的好时机。

  对此,盖洛普表示:“高需求和有限的住房供应给房价带来了上行压力,导致许多房地产专家敦促现在的购房者进入市场,然而房价上涨和利率使得房价太贵,民众根本买不起。”

来源:侨报
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