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雄安新区、通州之后,北京的第三大招来了!

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发表于 2018-4-1 20:29:27 | 显示全部楼层 |阅读模式


雄安新区、通州之后,北京的“第三大招”来了!


北京城的“千年大计”又有新进展!

继“通州副中心”、“雄安新区”之后,“第三个大招”来了!


北京规划国土委近日公布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,将对北京城未来的格局、建筑风貌产生深远影响。其中对于“首都功能核心区”的严格要求,意味着传说中的“中央政务区”已经悄然降临。

建设项目规划使用性质正面和负面清单.jpg


根据北京官方的解释,《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,是对中央批准的《北京城市总体规划(2016-2035)》的落实。

这个“正面负面清单”把北京分为6类地区,每类地区都有鼓励建设的项目和限制建设的项目。

建设项目规划使用性质正面和负面清单3.jpg
我们先看一下“首都功能核心区”。这指的是“东城区+西城区”,大致相当于三环以内的区域。这个区域有三大任务——保障中央和国家机关的正常运作、保护古都风貌、改善人居环境:

“首都功能核心区”正面清单:鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房;鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施;鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施;鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。“首都功能核心区”负面清单:限制各类用地调整为大型商业项目,限制各类用地调整为商务办公项目,限制各类用地调整为综合性医疗机构,限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房,限制各类用地调整为住宅商品房,限制各类用地调整为仓储物流设施。

建设项目规划使用性质正面和负面清单4.jpg
其次是“中轴线及其延长线”和“长安街及其延长线”:

正面清单包括:鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目,以及图书馆、博物馆等公共文化设施。负面清单包括:限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗项目、仓储物流设施、专科教育、高等教育和商品住宅用房。

再次是“首都功能区以外的中心城区”(朝阳、海淀、石景山、丰台):


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正面清单包括:鼓励各类用地调整为养老设施、学前教育、科技创新、菜市场、便民服务用房;鼓励三环外商业零售、商业办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施,以及出租型公寓。负面清单包括:限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目、区域性物流基地和批发市场;限制三环路以内的用地调整为仓储物流;限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房;限制五环路以内的用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育、面向全国招生的培训机构和文化团体用地。

可以看出,这个“正面清单、负面清单”操作性非常强,将极大影响北京城未来的格局和风貌。

第一,中央政务区隐然成形。

首都功能核心区包括东城区、西城区,面积92.4平方公里,事实上成为“中央政务区”。

这个区域里,工业、仓储、批发市场、大学基本上都要退出,大型商业、商务办公、医院等都被限制,普通住宅也被限制,多出来的用地将主要建设三类设施——中央和国家机关办公用房、配套用房;博物馆;用于改善当地居民生活的菜市场、幼儿园、养老设施。

这个区域,将成为中央国家机关办公、及其家属生活的区域,以及国家外交、大型典礼、文化交流的区域。

中轴线及其延长线、长安街及其延长线,事实上也成为中央政务区的范围,只是规格更高,只鼓励“传统文化、传统商业、传统餐饮”和“图书馆、博物馆”。

值得注意的是,普通商品住宅在“首都功能核心区”和“中轴线、长安街及其延长线”上都是限制的。

第二,四环内基本上不会再有“新建普通商品住宅”。


如果你不是“被选中的人”,那么你将来很难有机会住到四环以里。所谓“被选中的人”,指是中央国家机关的工作人员、家属,或者是北京市主动吸引的人,他们入住“四环内”的方式将是“公租房”、“人才房”、“共有产权住房”。通过市场手段,在四环内只能买二手房了,新房将非常稀缺。

“四环内”房价会飙升吗?很难说。正常情况下,房价其实反而会下降,因为“四环内”将出现空心化倾向,随着商业、办公、高等教育、大型医院、批发市场的不断减少,这里人气将下降。没有了新盘的刺激,房价也很难大涨。这里的人口,还会出现老龄化的迹象。未来北京最精彩、最活跃、最多元化的生活场景,很难出现在四环内。

第三,商办物业的机会来了!

根据这份文件,三环外的商业零售、商业办公、酒店宾馆等建筑有机会调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施,以及出租型公寓。

很显然,从商人逐利的角度,大家更希望调整为“出租型公寓”。商办物业过剩,是大城市的通病,其根源是各地官员普遍患有的“产业空心化恐惧症”。北京此前是严控商办物业调整为居住公寓的,在国家鼓励租赁的背景下,北京调整了政策。

第四:北京进入“五环、六环时代”。


建设项目规划使用性质正面和负面清单2.jpg
随着中央政务区的隐然成形,以及四环内不再建设普通商品住宅,北京城市空心化时代正式到来。表面上,北京人口出现了下降,但事实上如果你观察2016年和2017年北京的“居民用水”、“居民用电”、“幼儿园招生人数”、“小学生招生人数”,可以发现北京人口其实仍然在快速增长。

新增的小白领住到哪里?只能在五环、六环租房、买房。再加上四环内限制办公、商业、批发市场、仓储物流,所以整个北京城的“外迁”事实上已经开始了。这不仅仅意味着市政府迁通州,还意味着四环内迁到五环、六环。

北京未来最有活力的区域,显然将是四环以外。四环内是政治中心,但不是世俗生活的中心,更不是年轻人激情四射、创造未来的中心。

人口的涌入、设施的改善、新盘的拉动,最终将让五环六环的房价直追四环内,甚至可能出现反超。在深圳,龙华部分区域的房价就显著超过了罗湖,北京也会的。

假如你生活在北京,拥有房票。我建议你放弃四环以内,在五环、六环寻找机会。别信什么“北京人口下降”的说法,北京拥有全球接近四分之一、中国大约一半的独角兽企业,拥有中国最雄厚的金融资产,随着环境的改善,它将成为中国唯一的“超一流城市”,上海已经被北京远远甩在后面,只能跟深圳一争高下了。


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北京城朝气蓬勃的五环、六环时代,正在到来!


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