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一套200万的房子,在世界各国如何收房地产税?

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发表于 2018-3-9 21:37:07 | 显示全部楼层 |阅读模式


一套200万的房子,在世界各国如何收房地产税?


  每年两会,关于“房产税”或“房地产税”的问题,都是焦点。

  最近几年是一年比一年说得更清楚,说明房地产税也确实真正进入了改革的通道。

  今年全国人大记者会上,财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问,给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上,总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”,目前的进度,则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。

  史耀斌副部长还特别强调了房地产税是“一种世界通行的税种”,中国的房地产税会参考其中共性制度性特点,比如按评估值来征税、会有一定税收优惠、收入归属于地方政府,因税基复杂而需要完备的税收征管模式等。

  顺着这个思路,我们可以去研究一番各个国家的房地产税,然后总结出来相应的规律,来回答三个大家最关心的问题。

  对什么资产/谁收税,是否包括土地?

  房地产税分为两个环节,交易环节和持有环节。

  对于交易税,争议并不大。在全世界的各个经济体,名字可能不一样,但针对交易的税一般都有:

  ➀ 美国、德国叫房地产交易税;

  ➁ 法国(专题)叫登记税及附加税;

  ➂ 英国、香港(专题),叫印花税;

  ➃ 加拿大稍微特别一点,二手房转让叫房地产转让税,新房则叫商品和服务税。

  大家在房地产税上纠结的问题,在于持有环节上,收的是“房产税”还是“房地产税”。

  常见的观点,如果收的是“房地产税”,那么土地国有,不是个人所有,按所有权收税没有道理;如果是“房产税”,那么我们目前的房屋产权为70年,租了土地70年使用权,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格。

  在已有的模式中,主要分为两种类型:

  一种,是美国和日本这样的,土地私有。则土地和房产归总在一起,都作为不动产(或在更大范围内算作财产),以此为征税的对象,简单易行。

  另一种,是英国和香港经济,土地是公有(英国在名义上是英王所有),其中香港与中国大陆的情况最为类似。

  香港针对物业,收取三类持有税,分别是地租、差饷(正式应该叫土地税)和物业税:

  ➀ 地租:除了土地出让金之外,每年还要从土地收取的租金。

  ➁ 差饷:针对土地的使用权(而非所有权)收的税。

  ➂ 物业税:针对物业出租的税费,不出租则不用交。

  其实,即便一次性收了几十年甚至上百年的租金,再对土地收取使用税,也还是可以的,关键在于,要收得合理。

  要交多少税?家庭是否可以承担?

  在持有税的税率上,美国的中间值在1.4%左右,同时还能抵扣个人所得税等税费,最后算下来,平均的税费,相当于美国家庭中位数收入的3%~5%。日本的税率则是1.4%,但土地和房产的评估值通常会在市价基础上打一个相当大的折扣。

  与中国情况接近的香港,收取的则更少。税收的参照基数,不是房子+土地的价值,而是以类似物业的平均年租金。每年必须要交的差饷和地租,税率分别是5%和3%,平均相当于香港家庭支出的3%~4%。

  香港和美国、日本在房地产税税收形式上虽然有所不同,但原则都是统一的,就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内,大致的范围就是家庭年收入或是支出的3%~5%。

  比如日本,评估价格大约是市价的五至七成,此外,住宅用地200平方米以下的为“小规模住宅用地”,不动产税按课税标准额度的1/6征收,超过200平米的按照1/3,都市规划税则分别按照1/3和2/3。

  如果一套用地不到200平的不动产,土地价值150万人民币(专题),房子成本50万人民币,评估按照六成,则:

  税费=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3%

  最后可以算出,一年的税费为0.4万人民币。

  在香港,一套200万房子的租金大约4万左右,如果自助,也税费为0.32万。

  其实各个国家的税率仔细算算,都不算高。

  

世界各国如何收房地产税

世界各国如何收房地产税


  在交易环节,税率情况差异就非常大了,

  低的,低到几乎没有,比如美国的部分州,只有象征性的0.01%。

  高的,为了调控楼市(专题),可以高到几乎离谱,比如香港的印花税,买一次房子交税费就要脱层皮。

  满足“香港永久居民”和“买首套物业”两个条件的,还算客气,收你15%。不满足的,比如非香港居民、企业购置物业或购置二套房,一次性收你30%。如果你是投机性买进卖出的,对不起,还要收惩罚性的额外印花税:

  ▷ 6个月内转手,收20%

  ▷ 6~12个月内转手,收15%

  ▷ 12~36个月内转手,收10%

  交易费用之高,堪称辣手摧花,大陆房地产交易环节,尽管有7种税要交,但加起来与香港一比较,也算是很友好了。

  全世界能成功征收的房地产税,都有几个基本特点:宽税基、少税种、低税率。中国目前情况则是反着来:

  ➀ 窄税基:中国的房产税一直都有,但其中包括住宅在内的90%是豁免的,只有10%的商用房要交物业税。

  ➁ 多税种:全流程共16个税种,土地开发建设环节7个,房产交易环节7个税种,持有环节2个。

  ➂ 高税率:即便不算土地出让金,占GDP 6%的房地产行业依然贡献了14%的税收。

  中国房地产税改革的方向,就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担,则可能根据各城市情况自行确定。但一旦对居民持有房产收税,则应相应减少交易环节税负。

  对房价有何影响?

  很不幸,房地产税对房价的影响,可能远不如预期。指望靠税降房价的,不太现实,至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。

  ▷ 比如美国,房地产税在建国之初就已经确立,但在200多年中,房价始终处在长期上涨的通道中,在1980年代和1990年代加大免税力度,以及控制部分州税率后,房价也并未因此而快速上涨。

  ▷ 日本,在1950年代改革税制,之后征收1.4%的房地产税,然后60~80年代,日本的房价一飞冲天,并没有受到影响。

  ▷ 韩国(专题),1990年推出物业税,继续维持高速增长一段时间后,增速出现一定回调。2005年再推出综合房地产税,房价出现短暂下滑,但之后又继续加速上涨。

  ▷ 香港,更不必说,除了房地产持有税,为了打击投机,交易的印花税一路提高到超高的程度,但房价始终在快速上涨。

  房价的关键,始终在于供求关系。如果这一点没有根本性改观,房价如何在保证财政收入和对供求市场进行适度调节之间保持平衡,况且,房地产税在税基、税率、执行上也存在很多的不确定。

来源:吴晓波频道
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 楼主| 发表于 2018-3-10 07:21:15 | 显示全部楼层


中国房产税亮剑!中国独生子女慌了



  一直受到中国公众关注的征收房产税的议题,在本届人大会议前又进入了人们的视野。按照官方的计划,这一税收可能在两年后推出。但有关房产税对业主是否公平合理,以及对房价的作用,争议依旧。

  3月4日,十三届全国人大一次会议新闻发布会上,大会发言人张业遂就房产税问题回答记者提问,称房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。

  发言人表示,房地产税的征收目前还在内部讨论和征求意见阶段,离正式出台还有相当的时间。《人民日报》海外版的报道对这一表述的解读是:这无疑是释放了鲜明的信号,即征收房地产税,已经是确凿无疑的方向。此前在2017年12月20日,财政部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》,其中提到房产税的部分称,要力争在2019年完成全部立法程序。

   对独生子女巧取豪夺?

  中国国内关于征收房地产税的讨论近年来持续不断。如今这一很多人担心的新税种正式"上路",是一个关系到千百万人切身利益的话题。毕竟,拥有自己的住房是许多中国人的梦想,有人望楼兴叹,有人正在努力,有人已经圆梦,有人甚至坐拥多处房产。

  近日在微信上被广泛转载的一篇文章警告:一旦引入房产税,受冲击最大的是"广大经济条件一般的独生子女"。由于独生子女很多将继承至少两套房产,就要面临一个选择,"要么被国家拔羊毛,要么想办法将房产变换成更保值的东西"。即便有人想通过出租来保有房产,但按照目前1.2%的税率来看,很可能的情况是"房屋的租金仅仅能维持其所需缴纳的房产税"。加上未来可能征收的遗产税,更是雪上加霜。因此作者认为这一税收是"巧取豪夺"。

  文中所列举的数字和算法不一定经得起推敲,但观点代表了一部分居民的极大担忧。中国房地产业的重量级人物,华远集团前总裁任志强也曾直言,现有的政策条件这样的,收房产税就叫"抢劫"。

  但也有人期待房产税能抑制房价。凤凰房产2015年进行的一次网络问卷调查显示,在1.5万名受访者中,近60%的人认为房产税将导致房价下跌。经济学者马光远在微博上指出,老百姓对于加税的行为一般都是反对的,但唯独在房产税问题上,支持征收房产税的民众比例之高,令人惊叹。

  收税抑制房价?--痴人说梦

  但相当多的经济界人士认为,房产税不会起到抑制房价的作用。上海华东理工大学的经济学者沈凌在写给德国之声客座评论中表示,开征房产税可以压低房价的看法是一种误解。抑制效应顶多就是一次性的,开征新税而不取消原有税费,当然会抑制交易,有助于降低房价。但是一旦开征以后呢?税率相对稳定,并不能时时刻刻调整,更不能取消。

  除了期待出现降低房价的杠杆作用,专家认为出台房地产税的另一个目的是建立地方政府财政收入增收的长效机制。由于地方政府土地拍卖的收入在降低,需要找到新的支持城市运营的收入来源。因此未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入,成为地方政府的一项收入来源。

  沈凌指出,中国的土地不属于房屋所有人,而是房主向政府租赁来的。目前体制大体上是70年的使用权,让中国房主为不属于自己的财产缴税,是不合理的。而且这会造成社会阶层的割裂,也会引发对产权保护的怀疑,最终阻碍中国经济增长。他认为未来对房产征税,实际上就是对老百姓过去四十年辛苦工作的劳动成果征税,因为中国家庭财富的70%、80%都体现在房子上。

  德国的房产税

  德国对房产的征税,除了一次性的房产交易税(Grunderwerbsteur),还有长期固定的房产税(Grundsteuer) 。这两种都是地方税,各地的税率不同。房产税是对房屋及所在的土地征税,征税的依据是所谓的"统一价值"(Einheitswert),这一价值的确定,因房产的建筑年代不同而有很大差别,有的甚至是基于二战前产生的参考价值,因此有相当大的不合理成分。

  不考虑上述差别,这种方式计算出来的房产税,对普通居住用房来说,一般情况下每年最多是现在房产价值的千分之几。这与美国实行的房产税税率相比,相当的低。与中国现有法律中提到的房价余值的1.2%的税率相比,也低很多。

来源:德国之声
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